抵押權的追及效力是指抵押物因轉讓或者其他(tā)原因而發生(shēng)所有權人(rén)變動時，抵押權不受影(yǐng)響，依然附着于該物而存在，當債務人(rén)不履行債務時，抵押權人(rén)仍可(kě)對抵押物行使抵押權。用通俗的話(huà)來(lái)說(shuō)就(jiù)是：當房(fáng)屋被抵押給銀行後，房(fáng)屋所有者可(kě)不經銀行同意将房(fáng)屋自(zì)由轉讓，銀行對轉讓後的房(fáng)屋仍然享有抵押權，當債務人(rén)不能償還(hái)借款時，銀行可(kě)以行使對房(fáng)屋的抵押權，通過拍(pāi)賣房(fáng)屋優先受償所得(de)價款。

一、抵押權追及效力的舊規和新規

舊規：現行的《中華人(rén)民(mín)共和國(guó)物權法》第191條規定：抵押期間，抵押人(rén)經抵押權人(rén)同意轉讓抵押财産的，應當将轉讓所得(de)的價款向抵押權人(rén)提前清償債務或者提存。轉讓的價款超過債權數額的部份歸抵押人(rén)所有，不足部份由債務人(rén)清償。抵押期間，抵押人(rén)未經抵押權人(rén)同意，不得(de)轉讓抵押财産，但(dàn)受讓人(rén)代爲清償債務消滅抵押權的除外。

根據以上條款，抵押人(rén)（所有人(rén)）未經抵押權人(rén)同意，不得(de)轉讓抵押物。在現實中往往出現一個很大(dà)價值的房(fáng)産上有一個金額很小的抵押權，例如(rú)市場價值爲500萬元的房(fáng)屋，可(kě)能僅因爲所有權人(rén)需要向銀行借款100萬元而被抵押給銀行。被抵押的房(fáng)屋由于《物權法》191條的規定，喪失了在市場上自(zì)由流通的資格，如(rú)所有權人(rén)需要轉讓該房(fáng)屋，需要銀行同意，銀行在房(fáng)屋所有權人(rén)還(hái)清借款後，再注銷抵押登記，該房(fáng)屋才能在市場上自(zì)由流通。實踐中，賣房(fáng)人(rén)、買房(fáng)人(rén)以及銀行，在此事(shì)項上耗費的人(rén)力、物力及金錢是巨大(dà)的，無形中消耗了許多社會資源。

爲了提高物的流通效率，簡化交易程序，促進市場流通，《民(mín)法典》物權編對抵押物的追及效力設置了與前差異較大(dà)的條款。《民(mín)法典》第406條第一款規定：抵押期間，抵押人(rén)可(kě)以轉讓抵押财産。當事(shì)人(rén)另有約定的，按照(zhào)其約定。抵押财産轉讓的，抵押權不受影(yǐng)響。此條款明确了兩點：一是允許抵押财産自(zì)由轉讓；二是抵押權“不受影(yǐng)響”。

在《民(mín)法典》406條的規定下，房(fáng)屋所有權人(rén)将房(fáng)屋抵押給銀行後，可(kě)不經銀行同意，将房(fáng)屋轉讓給其他(tā)人(rén)，但(dàn)是銀行仍然享有對房(fáng)屋的抵押權，一旦銀行的借款未能清償，銀行可(kě)将房(fáng)屋拍(pāi)賣、變賣，并從(cóng)中優先受償。如(rú)此，被抵押的房(fáng)屋獲得(de)了在市場上自(zì)由流通的資格。

二、新規出台後的影(yǐng)響

《民(mín)法典》在抵押權的追及效力的條款設置上，完全颠覆了此前《物權法》的規定，對我們的生(shēng)活和工(gōng)作(zuò)有較大(dà)的影(yǐng)響，有幾個方面需要注意：

（一）二手房(fáng)買賣中的贖樓業務可(kě)能縮減。以往在二手房(fáng)買賣中，因未經銀行同意，不得(de)轉讓房(fáng)産，往往需要買方先墊付資金給賣方，賣方将資金還(hái)清銀行貸款，銀行注銷抵押登記後，再将房(fáng)屋轉讓給買方，買方再将該房(fáng)屋重新給銀行辦理(lǐ)抵押登記。這裡(lǐ)有兩個風(fēng)險：一是賣方如(rú)果還(hái)有其他(tā)債務，在房(fáng)屋被解除抵押後，可(kě)能會遭到法院查封或者凍結，買方會出現“财房(fáng)兩空”的情況；二是賣方在贖回樓後，由于在辦理(lǐ)房(fáng)産登記前，房(fáng)屋登記的所有人(rén)還(hái)是賣方，若此時賣方一房(fáng)二賣，也會造成買方“血本無歸”。

《民(mín)法典》在明年(nián)1月1日(rì)生(shēng)效後，由于房(fáng)屋可(kě)以自(zì)由轉讓，但(dàn)銀行對房(fáng)屋的抵押不受影(yǐng)響，因此可(kě)以省去(qù)“贖樓”、“再抵押”的過程，可(kě)将房(fáng)屋直接過戶轉讓，大(dà)大(dà)減少交易環節和成本，同時減少交易的風(fēng)險。

（二）買方會買到一個權利有瑕疵的标的物。以往我們在合同審查中，對于價值較高物品所有權的轉讓，會有專門(mén)條款設置“賣方”需保證所交易标的權利完整，不存在其他(tā)第三方在此物上包括擔保物權在内的任何權利。對于不動産來(lái)說(shuō)，任何抵押均需登記，買方在交易時可(kě)以通過公開的信息查詢渠道對不動産做“背調”，但(dàn)對動産來(lái)說(shuō)，由于買受人(rén)無法從(cóng)權利外觀辨識該動産是否設定抵押權，倘若獲得(de)所有權之後仍要承受抵押權負擔，則風(fēng)險過于巨大(dà)。

（三）抵押權人(rén)追及效力的限制。《民(mín)法典》406條雖給予了抵押權人(rén)的追及效力，但(dàn)《民(mín)法典》403、404條對動産抵押做了限制：一、以動産抵押的（不論是否登記），不得(de)對抗正常經營活動中已經支付合理(lǐ)價款并取得(de)抵押财産的買受人(rén)；二、未登記的動産抵押物不得(de)對抗善意第三人(rén)。

上述條款何解？舉兩個例子：一個珠寶商爲了買特力大(dà)廈的一個商鋪，将其所有的珠寶、黃(huáng)金等産品原料或半成品抵押給特力，且該抵押已辦理(lǐ)了抵押登記，該珠寶商将其中部分(fēn)珠寶通過其正常銷售賣給了消費者，消費者已支付了合理(lǐ)的價格并取得(de)了該珠寶，則特力對賣出的該部分(fēn)珠寶不享有抵押權；特發小貸給某人(rén)提供借款，借款人(rén)将其名下高檔車抵押給小貸，但(dàn)未辦理(lǐ)抵押登記。後該借款人(rén)将高檔車以合理(lǐ)的市場價格轉賣給了第三人(rén)，特發小貸喪失了對該高檔車的抵押權，隻能要求借款人(rén)提供其他(tā)抵押物或要求其提前還(hái)款。

《民(mín)法典》物權編對抵押權的新規定對我們今後的生(shēng)活和工(gōng)作(zuò)有很大(dà)影(yǐng)響，提前了解和掌握《民(mín)法典》相(xiàng)關條款，可(kě)以最大(dà)程度避免風(fēng)險。