一、物業經營提升

（一）改造物業的選取标準

符合以下部分(fēn)情況時，可(kě)考慮進行物業改造：

1.物業老舊。物業外觀、内部老舊、破損嚴重。

2.安全隐患。物業存在較大(dà)的安全隐患。

3.市場基礎。物業周邊具有産業聚集，或人(rén)流量密集的市場基礎，改造有利于提升對租戶的吸引力。

4.空置。物業空置時間較長，出租難度大(dà)。

5.物業集中度。可(kě)優先考慮相(xiàng)對集中的物業，改造效果更明顯。

6.預期收益。經改造後，預計(jì)租賃運營收益的提升空間較大(dà)。

（二）物業改造的定位

在确定物業改造定位時，應做好以下工(gōng)作(zuò)：

1.市場調研。做好物業改造項目的市場調研，形成可(kě)研報告。

2.改造定位。根據物業周邊環境，選取适宜的業态。

3.建築現狀。評估物業自(zì)身(shēn)建築條件(jiàn)（如(rú)結構、承重等），必要時邀請(qǐng)專家參與。

4.政府政策。綜合考慮物業所在片區的政府發展規劃、産業引導政策等，改造定位應與其相(xiàng)匹配。

（三）物業改造的具體(tǐ)措施

1.規劃設計(jì)方案。深入分(fēn)析目标客戶的需求，做好建築的規劃設計(jì)方案。

2.項目管理(lǐ)：

（1）報批報建。依照(zhào)規定，做好建造工(gōng)程的報批報建工(gōng)作(zuò)。

（2）采購(gòu)招标流程。嚴格按照(zhào)規定，選聘适合的施工(gōng)單位。

（3）工(gōng)程施工(gōng)。項目經理(lǐ)負責做好工(gōng)程管理(lǐ)工(gōng)作(zuò)，重點保障工(gōng)程進度、建築質量、裝修效果等符合要求。

（4）安全生(shēng)産。做好施工(gōng)現場的安全生(shēng)産管理(lǐ)。

（5）費用控制。嚴格控制相(xiàng)關的費用支出。

3.老租戶搬遷。做好老租戶的溝通協調，拟定搬遷方案。

4.資金安排。提前考慮項目整體(tǐ)資金安排，保持良好的流動性；在物業改造期間，綜合考慮租金損失、改造成本，及其他(tā)運營費用。

5.運營管理(lǐ)。提前搭建運營管理(lǐ)機(jī)制，組建團隊。

6.客戶儲備。提前做好招租工(gōng)作(zuò)，儲備客戶。

7.其他(tā)注意事(shì)項：

（1）主體(tǐ)拆除階段，重點加強對現場施工(gōng)安全工(gōng)作(zuò)的巡視、檢查，定期對主體(tǐ)結構進行監測，檢查結構構件(jiàn)是否存在裂縫、位移、沉降等安全隐患。

（2）加固施工(gōng)階段，重點做好開工(gōng)前對設計(jì)圖中技術(shù)标準、施工(gōng)方案的審核工(gōng)作(zuò)，對進場材料、結構配件(jiàn)進行檢查、驗收。

（3）裝修階段，重點做好裝修效果及細節的管控工(gōng)作(zuò)，通過圖紙标準管理(lǐ)、材料、裝成品加工(gōng)機(jī)械化管理(lǐ)、現場可(kě)視化管理(lǐ)、施工(gōng)現場整潔化管理(lǐ)，對裝飾施工(gōng)進行精細化管理(lǐ)。

（四）物業改造效果的評價維度

1.經濟效益。改造前後，物業租金收益的增長率、投資回報期等。

2.安全隐患。通過改造，消除物業存在的安全隐患。

3.物業形象。改造後，物業外觀、内部設施設備煥然一新，物業形象得(de)到提升。

4.企業品牌。部分(fēn)物業改造後，冠以企業名稱，能夠擴大(dà)企業品牌影(yǐng)響力與美譽度。

5.客戶滿意度。改造後的物業定位、内部規劃與設計(jì)、設施設備、精美裝修等，能夠滿足甚至超出顧客的期望，提升客戶滿意度。

6.人(rén)文關懷。優秀的建築規劃設計(jì)，能夠與周邊環境、風(fēng)格相(xiàng)配套，體(tǐ)現出綠色、生(shēng)态、人(rén)文的建築特色，提升物業居住、使用的舒适度，提高建築及周邊環境的格調，進而産生(shēng)較好的社會效益。

二、空置物業處置

（一）空置物業的預警機(jī)制

1.租賃系統預警。在租賃系統上設置空置物業的自(zì)動預警功能，當合同到期前3個月時，手機(jī)APP“雲資管”自(zì)動提醒；從(cóng)租賃信息系統導出《物業租賃狀态表》，列明所有空置物業名稱、空置時長。

2.定期會議(yì)提醒。定期組織租賃工(gōng)作(zuò)會議(yì)，研究空置物業招租進展，布置工(gōng)作(zuò)要求。

3.承租方狀态跟蹤。定期進行租賃後巡查工(gōng)作(zuò)，關注承租方租金繳交及經營狀況，在出現租金繳納明顯不及時、經營活躍度下降（工(gōng)作(zuò)人(rén)員(yuán)、用電量、用水量、出貨量銳減）等情形時，加強研判，提前做好預案。

4.宏觀經濟環境和政策變化。當宏觀經濟形勢、國(guó)際貿易政策發生(shēng)變化，或國(guó)家政策對某個行業（例如(rú)P2P金融、在線教育）産生(shēng)較大(dà)負面影(yǐng)響時，應特别關注該類承租方。

5.同片區物業租賃情況。若片區内同類型物業承租方出現較多退租、逃租現象時，應對片區進行排查。

（二）空置物業形成的主要原因分(fēn)析

1.物業現狀老舊。集團老舊物業占比較大(dà)，部分(fēn)物業内部設施陳舊、老化。

2.承租方經營狀況不佳。宏觀經濟下行，承租方經營受到較大(dà)的負面影(yǐng)響，影(yǐng)響承租能力。

3.市場競争加劇(jù)。租賃市場競争激烈，新入市物業數量多，造成片區物業供大(dà)于求。

4.租賃價格偏高。在租賃市場下行時，未能随行就(jiù)市，招租價格不降或有所上升，缺乏市場競争力。

5.經營能力有所不足。部分(fēn)物業受限于經營管理(lǐ)能力等因素，未能及時通過轉換經營用途等方式實現出租。

（三）空置物業處理(lǐ)的主要措施

1.拓展招租渠道，加大(dà)招租力度。

（1）委托各物業管理(lǐ)處、公告欄等發布招租信息。

（2）通過微信朋友圈、老客戶介紹、人(rén)脈等方式，發布招租信息。

（3）通過知名網站(zhàn)、微信公衆号招租，也可(kě)考慮在豆瓣網、抖音等新媒體(tǐ)進行招租。

（4）商業綜合體(tǐ)可(kě)舉辦有品質的熱(rè)點活動，開展線上、線下推廣活動進行宣傳。

2.委托中介。委托有資質的地産中介或者商業代理(lǐ)公司招租，借助各大(dà)地産中介平台在網絡、門(mén)店(diàn)推廣。

3.提前招租。提前開展續租溝通、公開招租等工(gōng)作(zuò)，盡量縮短(duǎn)物業空置期。

4.物業改造更新。根據市場需求，可(kě)考慮分(fēn)割物業出租，老舊寫字樓、住宅等重新裝修，改善物業狀态及配套措施等方式，提升物業出租率。

5.定期調整租賃價格。建立租賃市場調研機(jī)制，認真落實租賃市場價格的調研工(gōng)作(zuò)，制訂與市場大(dà)緻接軌的租賃價格體(tǐ)系。

6.提升服務質量。加強物業的租後管理(lǐ)，不斷提升安全、衛生(shēng)條件(jiàn)，提升客戶滿意度；加強與優質租戶的溝通聯系，關心并及時解決租戶的合理(lǐ)訴求。

7.建立激勵約束機(jī)制。将招租工(gōng)作(zuò)成果納入相(xiàng)關工(gōng)作(zuò)人(rén)員(yuán)的績效考核體(tǐ)系，充分(fēn)調動一線業務人(rén)員(yuán)的經營責任心和積極性。

（四）解決空置物業的注意事(shì)項

1.加強新租戶的背景調查。同等條件(jiàn)下，優先選擇租賃實力較強、業務及住所相(xiàng)對穩定的租戶。

2.程序合規。物業長期空置後實現出租的，也應履行公開招租等流程。

3.注重安全生(shēng)産管理(lǐ)。經考察，對于可(kě)能存在安全隐患的租戶，在引入時應慎重。

4.注意平衡區域内的價格體(tǐ)系。在商業運營中，同區域的物業，在空置後降價引入新租戶時，應注意平衡内部價格體(tǐ)系，可(kě)靈活采取保密協議(yì)、租金打折等多種方式。

5.關注租賃業态。盡量避免引入與業态不符的租戶，影(yǐng)響片區經營環境。

三、違規二房(fáng)東處理(lǐ)

（一）違規二房(fáng)東的界定标準

滿足以下一項條款，并結合實際情況，可(kě)認定爲違規二房(fáng)東：

1.合同承租方與實際使用方主體(tǐ)不一緻，且兩者之間不存在股權、戶籍關系。

2.未經業主同意，擅自(zì)轉租給第三方。

3.以牟利爲目的的簡單轉租行爲，例如(rú)，采取賺取差價、虛增租賃面積等方式。

（二）如(rú)何發現違規二房(fáng)東

1.加強租後巡查，并注意是否存在以下情形：

（1）物業内部結構、設施發生(shēng)變化，例如(rú)物業分(fēn)割或明顯劃分(fēn)爲不同區域。

（2）觀察室内布局與陳設，判斷物業經營業态與承租方是否一緻。

（3）觀察門(mén)口招牌、室内懸挂的營業執照(zhào)、公告文件(jiàn)落款等資料，與承租方是否一緻。

（4）觀察電梯間廣告、指引标語等信息，與承租方是否一緻。

2.現場調查：

（1）問(wèn)詢物業管理(lǐ)公司，水電費、物管費繳交主體(tǐ)是否發生(shēng)變化。

（2）直接問(wèn)詢物業實際使用方。可(kě)考慮向員(yuán)工(gōng)（非老闆）咨詢；若發覺物業使用方與承租方不一緻，可(kě)進一步問(wèn)詢租賃方、租賃時間、價格等關鍵信息。

（3）問(wèn)詢周邊商戶/住戶，該物業的使用方信息。

（三）如(rú)何防範違規二房(fáng)東

1.公開招租信息，規範招租流程。 “陽光(guāng)是最好的消毒劑”，公開招租信息，充分(fēn)挖掘客戶；招租過程公平公正，避免牽連内部利益，以企業經營利潤最大(dà)化爲原則确定承租方。

2.租賃價格市場化，合理(lǐ)定價。參考中原評估價及企業市場調研價格，綜合評估後合理(lǐ)定價；避免因租賃價格偏離(lí)市場價格，帶來(lái)尋租空間。

3.建立健全工(gōng)作(zuò)機(jī)制。進一步完善制度中關于二房(fáng)東的工(gōng)作(zuò)條款，包括但(dàn)不限于：租戶背景調查、租後巡查、發現違規二房(fáng)東後處置措施、建立激勵約束機(jī)制等。

4.完善合同條款。考慮在合同中規定不得(de)私自(zì)轉租，以及發生(shēng)轉租違約行爲後的處理(lǐ)條款，例如(rú)：業主可(kě)單方面解約、可(kě)與實際承租方直接簽約、沒有裝修補償等。

5.增設承租方背景調查。多渠道了解意向承租方的背景情況，包括經營範圍、經營狀況、物業用途等，盡量排除不具有租賃實力的意向承租方，降低轉租風(fēng)險。

6.加強租後管理(lǐ)。加強物業巡查，定期了解租戶經營情況；加強租戶的日(rì)常管理(lǐ)，包括定期檢查租戶有無轉租，同時對其他(tā)不規範行爲進行糾正和整改。

7.建立約束機(jī)制。層層落實内部管理(lǐ)人(rén)員(yuán)的職責，當出現違規二房(fáng)東（且非自(zì)查發現）時，應根據相(xiàng)關制度，追究内部工(gōng)作(zuò)人(rén)員(yuán)是否存在失職、違規等方面的責任。

（四）處理(lǐ)違規二房(fáng)東的有效措施

1.掌握轉租情況，固定證據。在調查發現存在轉租可(kě)能性時，第一時間保留相(xiàng)關證據，例如(rú)：轉租物業照(zhào)片、實際承租方經營标識、轉租合同、物管費繳交憑證等。

2.研究合同條款，制訂處理(lǐ)方案。仔細研讀(dú)合同條款，必要時請(qǐng)公司法務參與，共同制訂處理(lǐ)方案，列明處理(lǐ)步驟。

3.與關聯方正式接洽，做好談判溝通。正式采取強制措施或法律手段前，與承租方、實際使用方進行充分(fēn)溝通，争取平等協商、妥善解決；在理(lǐ)解各方訴求的基礎上，力争提出合法合理(lǐ)的解決方案；注意談判技巧。

4.視情況采取必要的強制措施。根據實際情況，可(kě)考慮采取停水、停電等措施，但(dàn)需要提前做好預案。

5.考慮采取法律訴訟。根據具體(tǐ)情況，請(qǐng)公司法務介入，評估采取法律訴訟的路(lù)徑及具體(tǐ)措施。

6.内部支持與協同。解決違規二房(fáng)東的工(gōng)作(zuò)，一般較爲複雜、困難，公司領導的重視，業務與法務的協同，工(gōng)作(zuò)任務層層分(fēn)解與督促等，對工(gōng)作(zuò)成果至關重要。

（五）處理(lǐ)違規二房(fáng)東的注意事(shì)項

1.合法合規。研讀(dú)合同條款及相(xiàng)關法律法規，制訂工(gōng)作(zuò)方案及具體(tǐ)措施；請(qǐng)公司法務評估，堅持合法合規。

2.敢于碰硬。清退工(gōng)作(zuò)涉及到違規二房(fáng)東的切身(shēn)利益，公司領導及工(gōng)作(zuò)人(rén)員(yuán)需要團結一緻，拿出勇于擔當、敢于碰硬的氣魄。

3.避免發生(shēng)群體(tǐ)事(shì)件(jiàn)、維穩事(shì)件(jiàn)。在溝通、談判中堅持理(lǐ)性、耐心，注意控制情緒。

4.設置合理(lǐ)的工(gōng)作(zuò)程序。在實踐中，結合具體(tǐ)情況實施工(gōng)作(zuò)程序：主要有事(shì)前溝通、發函、談判、提出解決方案、部分(fēn)強制性措施（或有）、訴訟（或有）等。

5.保障工(gōng)作(zuò)人(rén)員(yuán)的人(rén)身(shēn)安全。要提前考慮可(kě)能存在的激烈沖突情形，做好工(gōng)作(zuò)預案，保障工(gōng)作(zuò)人(rén)員(yuán)的人(rén)身(shēn)安全。