近日(rì)，深圳出台《深圳市人(rén)民(mín)政府辦公廳關于加快(kuài)培育和發展住房(fáng)租賃市場的實施意見(jiàn)》。《意見(jiàn)》明确了增加租賃用地的供應，培育住房(fáng)租賃市場供應主體(tǐ)，商業用房(fáng)可(kě)按規定改建爲租賃住房(fáng)，規範現有住房(fáng)按規定改造後出租等多項内容。日(rì)前，深圳市規劃國(guó)土(tǔ)委專門(mén)就(jiù)該意見(jiàn)的出台背景、深圳租賃市場發展等方面進行了詳細解讀(dú)。

  深圳租賃市場規模國(guó)内最大(dà)

  據了解，2016年(nián)5月，《國(guó)務院辦公廳關于加快(kuài)培育和發展住房(fáng)租賃市場的若幹意見(jiàn)》印發後，深圳便将發展住房(fáng)租賃市場納入房(fáng)地産調控長效機(jī)制，并啓動了《意見(jiàn)》的制訂工(gōng)作(zuò)。随後，《意見(jiàn)》曆經多次細化完善，最終确定從(cóng)完善法律法規、完善支持政策、制定租賃住房(fáng)标準、規範行業秩序與加強租金指導等六方面，促進深圳租賃市場發展。

  深圳市規劃國(guó)土(tǔ)委表示，目前無論從(cóng)租賃住房(fáng)占比，還(hái)是從(cóng)租賃需求人(rén)群占比來(lái)看(kàn)，深圳市租賃市場的規模占比在國(guó)内最大(dà)，深圳市已初步形成“以租爲主、租售并舉、先租後買”的住房(fáng)消費模式。

  然而，以城(chéng)中村爲主的、龐大(dà)的、租金相(xiàng)對較低的住房(fáng)租賃市場，已成爲深圳市房(fáng)地産市場最重要的組成部分(fēn)，城(chéng)中村租賃住房(fáng)約占總租賃住房(fáng)70%，是租賃市場供應最重要的主體(tǐ)之一。它不僅解決了大(dà)量人(rén)口的居住問(wèn)題，且降低了房(fáng)價對于居民(mín)“住有所居”的沖擊，成爲大(dà)學畢業生(shēng)、外來(lái)人(rén)群來(lái)深的“第一站(zhàn)”，成爲深圳市吸引人(rén)才、積聚年(nián)輕人(rén)口的重要支柱。

  基于此，深圳市住房(fáng)租賃市場亟待解決的問(wèn)題，是發展機(jī)構化、規模化住房(fáng)租賃企業，解決租賃市場特别是“城(chéng)中村”租賃秩序混亂、質量消防安全問(wèn)題隐患嚴重、租賃關系不穩定與租賃無法享受同等公共服務等問(wèn)題。

  培育住房(fáng)租賃市場供應主體(tǐ)

  《意見(jiàn)》中指出，到2020年(nián)，深圳基本形成供應主體(tǐ)多元、經營服務規範、租賃關系穩定的住房(fáng)租賃市場體(tǐ)系；基本形成市場規則明晰、政府監管有力、權益保障充分(fēn)的住房(fáng)租賃法規制度體(tǐ)系，實現城(chéng)市居民(mín)住有所居的目标。

  深圳市規劃國(guó)土(tǔ)委表示，目前深圳市租賃市場存在的問(wèn)題，與規模化、機(jī)構化住房(fáng)租賃企業較少有關，規模化、機(jī)構化住房(fáng)租賃的發展也有利于增加租賃配套的公共服務。在具體(tǐ)措施上，《意見(jiàn)》提出深圳将培育住房(fáng)租賃市場供應主體(tǐ)，發展專業化住房(fáng)租賃企業，提高住房(fáng)租賃企業規模化、專業化水平，調動租賃企業積極性，鼓勵企業通過租賃、購(gòu)買等方式多渠道籌集房(fáng)源，開展規模化租賃業務。另一方面，還(hái)将鼓勵房(fáng)地産企業、各國(guó)有企事(shì)業單位及原農村集體(tǐ)經濟組織及繼受單位，開展規模化住房(fáng)租賃業務。

  此外，深圳市租房(fáng)人(rén)群眼下還(hái)不能享受與買房(fáng)人(rén)群同等公共配套服務，特别是租房(fáng)不能享有同等接受義務教育的權利，降低了租賃的吸引力，導緻住房(fáng)需求紛紛轉向購(gòu)房(fáng)（而不是租房(fáng)），加劇(jù)供需矛盾、房(fáng)價上漲預期。《意見(jiàn)》指出，深圳将完善公共租賃住房(fáng)管理(lǐ)。不僅要加大(dà)公共租賃住房(fáng)供應力度，還(hái)要推進公共租賃住房(fáng)貨币化，全面構建實物保障和貨币補貼相(xiàng)結合的公共租賃住房(fáng)供應體(tǐ)系，并逐步提高貨币補貼的比例，探索發行住房(fáng)租賃券，創新貨币補貼形式。探索采取購(gòu)買服務或政府和社會資本合作(zuò)（PPP）模式，将現有政府投資的公共租賃住房(fáng)交由專業化的租賃企業運營管理(lǐ)，不斷提高管理(lǐ)和服務水平。

  加大(dà)租賃住房(fáng)的建設和供應

 深圳市規劃國(guó)土(tǔ)委表示，近年(nián)來(lái)，随着前期規劃的大(dà)型商業及綜合體(tǐ)項目快(kuài)速入市，加上城(chéng)市更新均配建商業綜合體(tǐ)，部分(fēn)區域（特别是原特區外）商業建築存在一定空置的現象。爲此，《意見(jiàn)》提出，在符合城(chéng)市規劃和公共配套要求的前提下，經行政主管部門(mén)同意，允許已建成并空置的商業建築以宗地爲單位按規定改建爲租賃住房(fáng)，土(tǔ)地使用年(nián)限和容積率不變并按規定調整土(tǔ)地用途，調整後用水、用電、用氣價格應當按照(zhào)居民(mín)标準執行。改建後的住房(fáng)僅限租賃或整體(tǐ)轉讓，不得(de)分(fēn)割轉讓或以“以租代售”等形式變相(xiàng)分(fēn)割轉讓。

  另外，深圳還(hái)将允許現有成套住房(fáng)以原設計(jì)的房(fáng)間爲最小單位對外出租，但(dàn)人(rén)均租住建築面積不得(de)低于6平方米，廚房(fáng)、衛生(shēng)間、陽台和地下室不得(de)出租供人(rén)員(yuán)居住，禁止出租人(rén)、住房(fáng)租賃企業将原設計(jì)的房(fáng)間再次分(fēn)割改造爲“房(fáng)中房(fáng)”對外出租。《意見(jiàn)》指出，深圳還(hái)将引導各原農村集體(tǐ)經濟組織及繼受單位通過綜合整治提升“城(chéng)中村”的品質，将符合安全、質量、消防、衛生(shēng)等條件(jiàn)和違法建築查處相(xiàng)關規定的“城(chéng)中村”改造成租賃住房(fáng),并對外長期租賃經營。

  《意見(jiàn)》還(hái)提出，深圳市規劃國(guó)土(tǔ)部門(mén)将結合深圳市住房(fáng)供需狀況等因素，在住房(fáng)建設規劃中合理(lǐ)确定租賃住房(fáng)供應規模，并在年(nián)度住房(fáng)建設計(jì)劃和住房(fáng)用地供應計(jì)劃中予以安排。新建租賃住房(fáng)項目用地以招标、拍(pāi)賣、挂牌方式出讓的，出讓方案和合同中應明确規定持有出租的年(nián)限。