傳統房(fáng)地産商涉足産城(chéng)運營商的模式分(fēn)析

近幾年(nián)，伴随新興産業的快(kuài)速發展和房(fáng)地産市場的連續低迷，産業地産逐漸成爲社會關注的熱(rè)點和投資新寵，産業巨擘和地産大(dà)佬紛紛搶灘登陸産業地産版圖，走上了産城(chéng)運營商的道路(lù)。但(dàn)産業地産與以往的傳統住宅開發迥異，産業地産周期長，周轉慢(màn)，傳統地産周期較短(duǎn)，周轉快(kuài)，所以産業地産的回報周期遠(yuǎn)長于傳統地産。作(zuò)爲傳統房(fáng)地産企業，在自(zì)身(shēn)沒有産業支撐的情況下，如(rú)何高效整合資源，令産業園區突破重圍，尋求可(kě)持續的生(shēng)存之道？本文選取三個傳統地産商涉足産城(chéng)運營商的案例進行分(fēn)析。

一、碧桂園

2016年(nián)8月，碧桂園發布“産城(chéng)融合戰略”，并先後在惠州潼湖、廣州增城(chéng)、佛山(shān)順德等地布局多個科(kē)技小鎮，目前已經在珠三角、長三角、京津冀、環渤海等地布局一批産城(chéng)項目，産業資源彙聚1700多家機(jī)構，其中包括50多家世界500強。

（一）投資邏輯

1、區域土(tǔ)地投資。碧桂園小鎮投資一般選擇一線城(chéng)市周邊或二線城(chéng)市的周邊重要區域。距離(lí)城(chéng)市核心距離(lí)不超過60公裡(lǐ)，一般有高速公路(lù)直達的核心城(chéng)市。其目的主要是尋找價值窪地，低成本保底未來(lái)收益，即用低廉的成本鎖定城(chéng)鎮化發展的紅(hóng)利。

2、投資端聯動資源端。碧桂園在區域投資考慮時，不僅關注區域内的産業基礎，還(hái)關注區域的營商環境，洞悉區域發展痛點，依托區域資源禀賦，招引龍頭企業，發掘區域價值，滿足地方政府訴求。

3、投資端聯動産品端。在科(kē)技小鎮的建設配比中，碧桂園嚴格堅持産業用地、産業配套用地、生(shēng)活配套用地比例爲30%、30%、40%。其産業用地與産業配套用地占比高達60%，其目的是爲了真正做強産業，倒逼企業由“房(fáng)地産開發”向“産業投資運營服務”轉型。

（二）戰略布局

1、2017年(nián)7月，中集集團通過全資子公司中集申發以約9.3億元人(rén)民(mín)币引入碧桂園地産作(zuò)爲戰略投資者，增資完成後，碧桂園地産持有中集産城(chéng)25%股權。

2、2017年(nián)10月，碧桂園集團江蘇區域就(jiù)與蘇州穿山(shān)甲機(jī)器人(rén)股份有限公司簽署《戰略合作(zuò)協議(yì)》。根據協議(yì)，穿山(shān)甲機(jī)器人(rén)将充分(fēn)發揮現有機(jī)器人(rén)産業優勢，配合碧桂園進行科(kē)技小鎮的土(tǔ)地獲取；協調整合主導産業資源進入碧桂園在江蘇的産業園區，成爲後者科(kē)技小鎮的主要力量等。

二、星河控股

2018年(nián)6月29日(rì)，星河控股集團創始人(rén)、董事(shì)長黃(huáng)楚龍表示，集團要通過加大(dà)城(chéng)市更新力度，強化地産金融化策略，大(dà)力發展教育、文旅、大(dà)健康、特色小鎮和産城(chéng)融合項目等戰略，實現土(tǔ)地儲備5000萬平方米，要在2023年(nián)實現公司營業規模達1500億元、營業利潤達到150億元。

（一）運營模式

星河産業集團首創“産城(chéng)融投”創新運營模式：對有發展前景但(dàn)資金實力不強的園區企業項目，星河集團推出“租金/服務/産權換股權”創新模式，運用“房(fáng)東+股東”運營理(lǐ)念，以現金、産權或“現金+産權”的方式與拟入駐園區的企業進行股權置換，免費提供場所及服務換取企業股權。

（二）盈利模式

盈利模式：短(duǎn)期通過住宅銷售回籠部分(fēn)資金，中期通過租金收入覆蓋運營成本和貸款利息，長期通過産業運營提升物業價值，并通過金融工(gōng)具平衡長短(duǎn)期現金流。

三、佳兆業

在多元産業布局上，佳兆業高度契合特色小鎮所需的産業導入，布局了覆蓋文旅、科(kē)技、大(dà)健康等多元産業平台，并以全面的産業開發及運營體(tǐ)系推動着特色小鎮的建設，确立了3年(nián)内完成50個特色小鎮的中期目标。

（一）開發模式

就(jiù)佳兆業開發能力而言，其主業務即爲以房(fáng)地産開發爲核心，城(chéng)市更新爲王牌，集團開發方面的資源整合能力可(kě)見(jiàn)一斑，因此，在小鎮開發上，集團綜合開發、城(chéng)市更新、商業等闆塊爲其提供了基礎支撐。

以平台驅動的思維整合外部産業資源，構建融聚發展的大(dà)平台推動小鎮戰略的實施。平台化的資源整合，凝聚政府、開發企業、運營機(jī)構等各界資源，形成強大(dà)的共同規劃、共同開發、共同受益的共享開發模式。

（二）戰略布局

多元産業布局，達成戰略合作(zuò)：在産業布局方面，佳兆業立足政策導向，多元産業布局高度契合特色小鎮運營的産業導入。在産業資源方面，佳兆業相(xiàng)繼與中興通訊、華大(dà)基因、深圳大(dà)數據協會、中冶南(nán)方等簽署戰略合作(zuò)，落地智慧城(chéng)市和産業園區，就(jiù)全國(guó)範圍内的特色小鎮項目展開合作(zuò)。

通過以上案例不難看(kàn)出，傳統房(fáng)地産企業涉足産城(chéng)運營商，主流做法爲尋求産業龍頭企業作(zuò)爲合作(zuò)夥伴，開展産城(chéng)分(fēn)工(gōng)合作(zuò)模式，各揮所長，各取所需，共同打造穩定可(kě)持續的産業園項目。在土(tǔ)地資源獲取時，也可(kě)組成聯合團體(tǐ)與政府談判，在承諾引入優質産業的前提下，有更大(dà)機(jī)會降低土(tǔ)地獲取成本。

除此之外，土(tǔ)地資源獲取的另一重要途徑爲對擁有豐富土(tǔ)地資源的傳統産業企業進行投資并購(gòu)。如(rú)碧桂園地産通過持有中集産城(chéng)25%股權，享有其旗下土(tǔ)地資源的部分(fēn)權益；又如(rú)招商蛇口與武漢鋼鐵集團、武漢市青山(shān)區國(guó)資委簽訂《關于設立房(fáng)地産投資平台公司之合作(zuò)協議(yì)》成立房(fáng)地産平台公司，以具備開發條件(jiàn)的武鋼集團存量土(tǔ)地爲合作(zuò)基礎，在社區開發與運營、園區開發與運營、物業與商業運營管理(lǐ)、産業對接等方面開展合作(zuò)。