“二次房(fáng)改”新政一年(nián)，深圳地産存量開發迎新格局

——風(fēng)雲激蕩三十年(nián)，深圳地産再出發

李建平/特發地産公司

深圳開中國(guó)房(fáng)地産行業先河，1988年(nián)發布《深圳經濟特區住房(fáng)制度改革方案》，首次将住房(fáng)供給貨币化、市場化，自(zì)此拉開深圳地産30年(nián)風(fēng)雲激蕩的序幕。時至今日(rì)深圳已發展成特大(dà)型城(chéng)市，正面臨着物理(lǐ)空間的束縛、土(tǔ)地資源的短(duǎn)缺，逼仄的空間與城(chéng)市發展成爲主要矛盾，變革已成必然之路(lù)。

30年(nián)迅猛發展，深圳房(fáng)地産在創造奇迹的同時也積累了許多住房(fáng)問(wèn)題，如(rú)：供需不平衡；結構不合理(lǐ)、保障不充分(fēn)；高房(fáng)價下人(rén)才吸引力弱減，影(yǐng)響城(chéng)市競争力等。如(rú)何化解城(chéng)市發展矛盾，解決曆史遺留問(wèn)題，成爲深圳面臨的重大(dà)課題。2018年(nián)7月27日(rì)，深圳市住房(fáng)和建設局正式發布《深圳市人(rén)民(mín)政府關于深化住房(fáng)制度改革加快(kuài)建立多主體(tǐ)供給多渠道保障租購(gòu)并舉的住房(fáng)供應與保障體(tǐ)系的意見(jiàn)》，其影(yǐng)響之深遠(yuǎn)可(kě)能不亞于1988年(nián)“首次房(fáng)改”，業界稱“二次房(fáng)改”。

新政是在“房(fáng)住不炒”、“租購(gòu)并舉”長效機(jī)制亟待建立的大(dà)背景下，深圳的又一次大(dà)膽嘗試；是對“首次房(fáng)改”的住房(fáng)制度頂層設計(jì)進行與時俱進的糾偏和重建，其作(zuò)爲深圳2035年(nián)住房(fáng)規劃的綱領性文件(jiàn)，值得(de)我們研讀(dú)深思。

一、新政重構住房(fáng)供應體(tǐ)系，強化住房(fáng)保障作(zuò)用

新政最大(dà)的亮點在于重構住房(fáng)供應體(tǐ)系，明确了深圳未來(lái)（2018年(nián)至2035年(nián)）的住房(fáng)發展目标。突出了房(fáng)地産的公共屬性，強調了政府在住房(fáng)供應體(tǐ)系中的保障作(zuò)用。新政計(jì)劃未來(lái)18年(nián)提供170萬套住房(fáng)，将商品房(fáng)、人(rén)才住房(fáng)、安居型商品房(fáng)和公共租賃住房(fáng)供應比例設定爲4：2：2：2，即商品房(fáng)70萬套，人(rén)才住房(fáng)、安居型商品房(fáng)和公共租賃住房(fáng)共計(jì)100萬套。

未來(lái)深圳住房(fáng)供應将突破城(chéng)域限制，以交通和産業布局爲主線實現真正意義上的有效供應。

二、商品房(fáng)市場供應總量不變，平穩發展

據調查，從(cóng)2009至今10年(nián)，深圳年(nián)竣工(gōng)住宅面積在200-300萬平方米即2-4萬套這個區間，未來(lái)18年(nián)商品房(fáng)的供應總量爲70萬套，占總供應的40%，年(nián)均供應約4萬套左右，供應量基本平穩，商品房(fáng)市場不再有大(dà)規模、快(kuài)速增長态勢，未來(lái)的爆發點将來(lái)自(zì)非商品房(fáng)市場，參與企業将迎來(lái)曆史性發展機(jī)遇。

三、房(fáng)改新政掀保障房(fáng)建設大(dà)潮，非商品房(fáng)市場迎來(lái)大(dà)發展

新政規劃未來(lái)18年(nián)保障房(fáng)的供應占比達60%，供應總量達100萬套，這确立深圳保障房(fáng)建設在住房(fáng)供應中的主導地位，真正體(tǐ)現了“市場的歸市場、保障的歸保障”。雖然房(fáng)改新政已實施一年(nián)，但(dàn)我們仍可(kě)看(kàn)到，受限于深圳土(tǔ)地資源緊缺，新政在各類型保障性房(fáng)源籌集建設的效果不一，具體(tǐ)表現如(rú)下：

（一）通過“招拍(pāi)挂”增加土(tǔ)地供應，效果有限

2018年(nián)深圳市土(tǔ)地累計(jì)供應79宗，其中住宅用地供應僅有13宗，成交12宗，流拍(pāi)1宗。總成交建築面積96.6萬平方米，其中保障房(fáng)配建面積52.8萬平方米，占比約54.6%，按套均50平方米計(jì)算可(kě)新增保障房(fáng)10559套。

從(cóng)上圖可(kě)知，土(tǔ)地市場的參與主體(tǐ)正從(cóng)傳統開發企業向人(rén)才住房(fáng)專營機(jī)構轉變。雖然“招拍(pāi)挂”增加了土(tǔ)地供應，但(dàn)住宅用地的供應仍相(xiàng)當有限，難從(cóng)根本上解決住房(fáng)供需矛盾。單純的靠“招拍(pāi)挂”增加土(tǔ)地供應來(lái)實現“二次房(fáng)改”的目标，效果極爲有限。

（二）向“城(chéng)市更新”要保障房(fáng)，效率低、成本高

深圳早在2008年(nián)就(jiù)已出台《深圳市城(chéng)市更新辦法》，希望通過城(chéng)市更新解決曆史遺留問(wèn)題，盤活存量土(tǔ)地，開啓多渠道供地和供應住房(fáng)的模式。一方面新房(fáng)供應的90%來(lái)自(zì)城(chéng)市更新，但(dàn)由于其須配建保障房(fáng)、提供公共配套并繳納地價，再加上高昂的拆遷成本，城(chéng)市更新本質上已經推高了房(fáng)價，成爲擡高社會總成本的住房(fáng)供應渠道。另一方面，由于城(chéng)市更新政策約束“100%簽約”導緻更新項目的實施難度大(dà)、周期長，效率受到極大(dà)影(yǐng)響。時至今日(rì)，容易拆的都(dōu)拆了，剩下的都(dōu)是硬骨頭，遇上政策調控，市場化主導的城(chéng)市更新愈行愈艱。十年(nián)後的今天回看(kàn)，我們會發現“城(chéng)市更新”并沒有起到糾偏過往住房(fáng)積弊的作(zuò)用，有效提高城(chéng)市住房(fáng)總體(tǐ)供應，更難以承載建設深圳住房(fáng)保障體(tǐ)系的曆史使命，這也是近幾年(nián)深圳市政府逐步收緊“城(chéng)市更新”相(xiàng)關政策，爲未來(lái)住房(fáng)政策的實施預留足夠空間的考量。

（三）盤活存量的“棚戶區改造”或将成住房(fáng)供應有效補充

2018年(nián)5月17日(rì)，深圳市政府發布了《關于加強棚戶區改造工(gōng)作(zuò)的實施意見(jiàn)》,正式拉開了深圳市棚戶區改造的序幕。“實施意見(jiàn)”中明确了棚戶區改造以公共利益爲目的，建立了“統一的補償标準”、“簽約率雙95%”、“可(kě)啓動征收程序”等保障措施。截止目前，棚改新政已發布一年(nián)，各區均有棚改項目如(rú)：福田區“華富村”、南(nán)山(shān)區“高新公寓”、寶安區“3839”、羅湖區“景福花園”等即将或已進入開工(gōng)建設階段，正在進行摸底調查、意願征集、補償簽約的項目更是數不勝數。以政府爲主導的棚戶區改造項目有望實施效率大(dà)幅度提升。

未來(lái)深圳通過棚改盤活的存量空間巨大(dà)。據不完全統計(jì)，深圳1999年(nián)前建成且具備棚改實施條件(jiàn)的舊住宅小區約652個，總占地面積2162萬平方米，總建築面積3054萬平方米，如(rú)實施棚改（按平均容積率5.0計(jì)），扣除回遷建築面積，可(kě)新增建築面積7146萬平方米，折合成保障房(fáng)預計(jì)将新增供應約111.4萬套。随着時間的推移，具備棚改實施條件(jiàn)的老舊住宅将持續增加，可(kě)供盤活的存量空間将持續增長，棚改或将成爲深圳城(chéng)市升級的重要戰略和住房(fáng)供應渠道的有效補充。

30年(nián)發展曆程，“二次房(fáng)改”，在非商品房(fáng)領域将給企業帶來(lái)重大(dà)的發展契機(jī)。如(rú)何抓住政策轉變的重要機(jī)遇、謀求發展，是一個值得(de)深入研究的課題。特發作(zuò)爲特區之子，積極創新、提前布局，特發地産與深圳市人(rén)才安居集團建立戰略合作(zuò)關系，共同成立棚改公司，深度參與棚改政策研究與棚改項目的實施。

30年(nián)的深圳房(fáng)地産再一次堅定地邁出改革的新步伐，特發地産始終不忘初心、牢記使命大(dà)膽嘗試、抓住曆史機(jī)遇、勇立改革潮頭，與深圳一起開創房(fáng)地産發展的新時代！