一、規模擴張的必要性分(fēn)析

通過分(fēn)析物業市場發現，目前物業管理(lǐ)行業的集中度不斷增長，企業分(fēn)化程度拉大(dà)，呈現強者愈強的趨勢。

特發服務目前營收情況與物業百強的均值相(xiàng)當，發展趨勢樂觀；但(dàn)公司體(tǐ)量小，一定程度上制約着業務橫向發展，與物業百強企業仍有一定的差距。因此，公司在上市成功後需要加大(dà)市場挖掘力度，進一步擴大(dà)管理(lǐ)半徑，實現跨越式發展。

二、規模擴張方式的研究

在行業集中度持續上升、各層級企業分(fēn)化加劇(jù)的環境下，特發服務需要進行規模擴張。而物業企業常見(jiàn)的規模擴張方式主要包括以下三種方法：

（一）承接兄弟開發企業項目。特發服務的兄弟開發企業主要以特發集團和南(nán)通三建企業爲主，但(dàn)受環境、政策、兄弟企業的業務範圍及管理(lǐ)體(tǐ)量等影(yǐng)響，特發服務能夠承接的項目數量及面積均有限，僅依靠承接項目無法幫助公司實現規模的快(kuài)速擴張。

（二）市場化拓展。目前特發服務有将近76%的物業管理(lǐ)面積是依靠市場化拓展取得(de)的，這也是公司主要的擴張方式。但(dàn)目前公司的項目體(tǐ)量仍然偏小，僅靠此方式無法滿足公司快(kuài)速實現規模擴張的需求。

（三）兼并收購(gòu)。對其他(tā)企業進行兼并收購(gòu)，這是企業規模擴張最重要的手段之一。僅2015-2016年(nián)，物業百強企業總計(jì)收購(gòu) 300餘家物業服務企業，累計(jì)收購(gòu)物業管理(lǐ)面積超過6.2億平方米，占百強企業兩年(nián)管理(lǐ)面積總增量的 27.78%。特發服務成功上市以後，有必要考慮采取并購(gòu)方式擴大(dà)管理(lǐ)服務半徑。

三、并購(gòu)方案的研討(tǎo)

（一）并購(gòu)業務類型的選擇方向

1、基于物業主業的并購(gòu)

（1）住宅類業務：目前物業行業中還(hái)是以住宅類項目爲主。但(dàn)經過幾十年(nián)的發展，房(fáng)地産住宅開發市場已逐漸進入瓶頸期。根據國(guó)家統計(jì)局數據顯示，2017、2018年(nián)全國(guó)住宅竣工(gōng)面積連續兩年(nián)下降，住宅物業開發進一步放(fàng)緩，加上目前有住宅開發背景關聯方的物業企業規模相(xiàng)對龐大(dà)，不建議(yì)對傳統住宅類業務進行擴張或并購(gòu)。

（2）非住宅類業務：我國(guó)總體(tǐ)消費水平的持續提升爲商業環境注入了活力，寫字樓、産業園區、公建、學校(xiào)、醫院等現有的存量物業也在急劇(jù)增加。此外，物流、科(kē)技、産業的迅速發展也促使了産業園區在全國(guó)範圍的建設潮，2018年(nián)國(guó)内共有開發區達2675家。由此看(kàn)來(lái)，非住宅類業務可(kě)成爲特發服務實施兼并購(gòu)的方向。

進一步分(fēn)析，基于商寫類的物業服務費及收繳率較其他(tā)業态高（2018年(nián)全國(guó)平均辦公物業服務費爲業态最高，達每月7.84元/平方米，收繳率爲97.47%），因此對商寫類業務進行收購(gòu)應該更有所期。此外，商寫類物業的市場巨大(dà)。僅就(jiù)深圳及附近區域分(fēn)析，随着粵港澳大(dà)灣區的概念持續發酵，大(dà)灣區内主要城(chéng)市件(jiàn)的商業合作(zuò)将得(de)到加強，深圳寫字樓物業市場的前景較爲積極，建議(yì)特發服務在上市後多考慮并購(gòu)商寫類的物業項目。

2、跨業務類型的并購(gòu)

随着科(kē)技的發展，物聯網+模式迅速興起并滲透到各行各業中，政府也愈發重視智慧城(chéng)市的建設問(wèn)題。而特發服務作(zuò)爲老牌的物業企業，其智能化、信息化程度已逐漸落後于同行巨頭。鑒于此，公司在未來(lái)實有必要強化自(zì)身(shēn)的科(kē)技化及信息化程度，而通過對優秀的科(kē)技公司進行并購(gòu)合作(zuò)，也不失爲一種發展方式。

（二）兼并标的企業的選擇方向

通過總結行業内的成功并購(gòu)案例，我們可(kě)以發現，被并購(gòu)企業具備以下特點的，實施并購(gòu)的成功率以及帶來(lái)的并購(gòu)優勢往往相(xiàng)對較高：

1、标的企業具備一定管理(lǐ)規模。

2、标的企業具有良好的盈利狀況和較強的運營管理(lǐ)能力。

3、被并購(gòu)企業爲百強企業、新三闆挂牌企業或區域性龍頭企業等，且市場給予較高的估值溢價。

4、标的企業的業态能與并購(gòu)方形成良性互補，或業務涉及并購(gòu)方産業鏈上下遊，完善并購(gòu)方業務體(tǐ)系。

5、标的企業的企業文化及管理(lǐ)理(lǐ)念與并購(gòu)方一緻。

特發服務在選擇并購(gòu)标的時，可(kě)以參考以上五個因素考慮并進行綜合評定。

四、并購(gòu)的風(fēng)險及預防

（一）并購(gòu)風(fēng)險

1、政策風(fēng)險：企業對宏觀環境的錯誤解讀(dú)可(kě)能導緻企業制訂的收購(gòu)方案與國(guó)家調控和監管的相(xiàng)關政策相(xiàng)抵觸。

2、信息不對稱風(fēng)險：公司财務報表和股價不可(kě)能與企業的基本情況及變化完全一緻，而且也可(kě)能存在目标公司爲了美化自(zì)身(shēn)經營狀況而故意隐瞞或虛構信息的情形。

3、文化沖突風(fēng)險 ：企業文化往往是經過一段相(xiàng)對漫長的時間形成的，具有獨特性、連貫性和繼承性等特點。企業間想要達成文化融合、形成趨同的經營理(lǐ)念，會受到很多因素制約。

4、人(rén)員(yuán)流失風(fēng)險：企業的合并必然會涉及組織結構的改變，這極有可(kě)能會引起部分(fēn)管理(lǐ)者和員(yuán)工(gōng)的思想或情緒的波動，不利于公司的管理(lǐ)和整合，也會增加人(rén)才流失風(fēng)險。

5、法律風(fēng)險：并購(gòu)活動是一項複雜的企業間交易活動，在并購(gòu)中可(kě)能會發生(shēng)民(mín)事(shì)糾紛等諸多法律問(wèn)題，給并購(gòu)帶來(lái)一定的法律風(fēng)險。

6、财務風(fēng)險：包括融資支付風(fēng)險，定價風(fēng)險以及财務整合和控制風(fēng)險等。

（二）并購(gòu)風(fēng)險的預防

選擇一家合适的并購(gòu)标的公司能在很大(dà)程度上降低并購(gòu)的風(fēng)險，前文探討(tǎo)了有關并購(gòu)對象的選擇問(wèn)題。除此以外，企業還(hái)需要注意以下幾點因素：

1、建立預案：在并購(gòu)發起之前就(jiù)要對并購(gòu)行爲的必要性和可(kě)行性進行深入的研究探討(tǎo)，明确公司對自(zì)身(shēn)并購(gòu)的需求，同時建立一套完整詳細的風(fēng)險處理(lǐ)預案，以防範操作(zuò)執行層面的各類風(fēng)險。

2、盡職調查：應充分(fēn)重視并購(gòu)前的盡職調查，并做好并購(gòu)标的資産的評估工(gōng)作(zuò)。

3、文化整合：盡可(kě)能選擇文化理(lǐ)念較爲趨近的公司進行合并。除此以外，企業在并購(gòu)之後需要加強文化的整合力度，爲新團隊提供足夠的資源和支持，推動雙方文化和理(lǐ)念的融合。

4、合法合規操作(zuò)：在選擇并購(gòu)對象時，需要調查并理(lǐ)清對方公司的法律和債務情況；而企業自(zì)身(shēn)也需注意并購(gòu)的合法合規性，維護企業并購(gòu)的利益。

5、協議(yì)保障：企業在與收購(gòu)标的簽訂收購(gòu)協議(yì)時，應當通過添加對賭條款等方式，要求标的企業給予一定程度業績承諾，以降低因收購(gòu)後不确定性造成的業績波動風(fēng)險。

五、特發服務的兼并之路(lù)

綜合以上分(fēn)析，特發服務的兼并之路(lù)其實有很多選擇。區域上，可(kě)以考慮收購(gòu)未涉足地區的物業企業，在擴大(dà)規模的同時推動公司業務覆蓋全國(guó)；業務上，寫字樓物業、産業園區物業等非住宅類物業是我們上市後的一個并購(gòu)方向；此外，科(kē)技公司和産業鏈上下遊企業（如(rú)清潔公司）也是我們的選擇。

隻是在并購(gòu)過程中，不可(kě)避免會存在一定的風(fēng)險，對此，我們要對并購(gòu)風(fēng)險有充分(fēn)的認識，注意企業的文化整合以及合法合規操作(zuò)等，盡可(kě)能規避、減少并購(gòu)風(fēng)險。