一、什麽是資産證券化

資産證券化（簡稱ABS），是指将缺乏流動性、但(dàn)具有可(kě)預期收入的資産，通過在資本市場上發行證券的方式予以出售，獲取融資，以提高資産的流動性。

資産證券化交易結構

（一）資産證券化項目發起人(rén)根據自(zì)身(shēn)的融資需求，對其擁有的能夠産生(shēng)未來(lái)現金流的資産進行清理(lǐ)，形成基礎資産。

（二）作(zuò)爲項目的主要中介方，一般是信托公司、券商或基金子公司會成立一個專項資産管理(lǐ)計(jì)劃（SPV），從(cóng)發起人(rén)處将基礎資産的所有權承接過來(lái)，從(cóng)而實現風(fēng)險隔離(lí)，然後對基礎資産進行打包并設計(jì)資産支持證券。

（三）SPV爲了提高項目的信用等級（質量水平），通過超額抵押設置、保證金等多種手法進行内部增信，同時還(hái)會通過引入第三方擔保等方式進行外部增信。其後，SPV會引進信用評級機(jī)構對經過增信後的證券化資産進行評級，繼而作(zuò)爲發行人(rén)通過承銷商向投資者銷售。

（四）SPV在證券發行并獲取投資者資金後，按照(zhào)約定的購(gòu)買價格向發起人(rén)支付價款。在項目運作(zuò)期間，SPV需要對資産池進行管理(lǐ)和處理(lǐ)，對基礎資産産生(shēng)的現金流進行回收并向投資者分(fēn)配。

（五）等到資産支持證券到期，由資産池産生(shēng)的收入在完成向投資者分(fēn)配、支付各項服務費後，所有剩餘，按協議(yì)規定在發起人(rén)和SPV之間進行分(fēn)配。至此，整個資産證券化過程結束。

二、資産證券化在房(fáng)地産領域的應用

房(fáng)地産資産證券化，是指将房(fáng)地産投資直接轉變成有價證券形式。通俗來(lái)說(shuō)，即房(fáng)企需要資金，請(qǐng)信托、銀行、證券公司将其債權和股權證券化，把穩定的現金流變成債券，發給投資者。

随着政策調控力度加大(dà)，市場行情趨勢不穩定，房(fáng)地産開發貸、公司債、地産基金和資管計(jì)劃等融資渠道收緊，尋求新的融資突破口成爲房(fáng)地産企業的迫切需求。同時爲優化資本結構，各大(dà)房(fáng)企積極推進與金融機(jī)構的合作(zuò)，房(fáng)地産資産證券化應運而生(shēng)。

資産證券化對于有融資需求的企業有着非常明顯的優勢。首先，可(kě)以盤活存量資産，增強資産流動性，改善債務結構，提升資金使用效率。其次，原本不能通過公開市場發行債券的企業可(kě)以利用資産證券化走向公開市場，補充運營資金，同時還(hái)可(kě)獲得(de)資本市場的認可(kě)，提升企業的知名度和信用度。

與幾年(nián)前金融機(jī)構主動發行地産金融創新産品相(xiàng)比，目前越來(lái)越多的開發商主動進行金融創新，争相(xiàng)走上輕資産之路(lù)，希望通過地産資産證券化來(lái)優化資本結構，降低資金成本，并且盤活存量。

目前房(fáng)企發行ABS主要包括如(rú)下5類：購(gòu)房(fáng)尾款ABS，供應鏈ABS，物業費ABS，CMBS以及類REITs。按照(zhào)基礎資産的特點，可(kě)以大(dà)緻分(fēn)爲三個類型：

（一）購(gòu)房(fáng)尾款ABS屬于債權類資産，盤活應收賬款，在不出表的情況下，類似于以應收賬款做抵押融資。

（二）物業費ABS，CMBS以及類REITs屬于收益權資産，将未來(lái)經營收入現金流作(zuò)爲本息償付來(lái)源，其中物業費ABS主要以房(fáng)企信用做增信，CMBS和類REITs則主要以商業物業作(zuò)抵押。

（三）供應鏈ABS不涉及資産和未來(lái)收益權的盤活，本質上是房(fáng)企爲償付中小供應商應收賬款發行的類信用債。 

雖然房(fáng)企經營非常需要資産證券化的支持，但(dàn)目前這種融資方式受到基礎資産是否優質、投資者信任度、政策環境和市場利率水平等多重因素的影(yǐng)響。有下列情形之一的與不動産相(xiàng)關的基礎資産是不能夠發資産證券化産品的。

（一）因爲空置等原因不能産生(shēng)穩定現金流的不動産租金債權；

（二）待開發或在建占比超過10%的基礎設施，商業、物業、居民(mín)住宅等不動産或相(xiàng)關不動産的收益權；當地政府證明已列入國(guó)家保障房(fáng)計(jì)劃或已開工(gōng)建設的項目除外。

業内人(rén)士分(fēn)析認爲，未來(lái)，随着金融風(fēng)險防控機(jī)制的逐步成熟、相(xiàng)關法律法規的不斷完善，金融将與房(fáng)地産市場深度融合，資産證券化會成爲房(fáng)企重要的融資工(gōng)具，助推房(fáng)企走向輕資産化。