随着國(guó)内居民(mín)收入快(kuài)速增長以及消費需求的升級叠代，尤其新生(shēng)代消費群體(tǐ)的崛起，商業地産行業迎來(lái)以體(tǐ)驗感爲代表的4.0時代。

商業4.0時代，有兩大(dà)特征：一是資源全面整合，百業聯盟，進一步降低獲客成本；二是全面信息化與虛拟化，無論實體(tǐ)資産還(hái)是貨币，實現全面虛拟，這既是成本的需要，也是時代發展的結果。

優秀商業地産企業通過升級體(tǐ)驗式消費，以生(shēng)态、潮流、科(kē)技等方式賦能，持續爲城(chéng)市和居民(mín)生(shēng)活營造全新體(tǐ)驗。

一、商業地産的運營能力體(tǐ)系

（二）資金平衡能力。由于商業地産平均回報率較低，必須做好現金流平衡，保障租金能夠覆蓋利息，因此融資成本是盈利的關鍵，而國(guó)企在持有物業上更具有優勢；

（三）規劃定位能力。項目的定位至關重要，包括産品形态及規模定位、租售方案及銷售政策定位、業态及品牌組合定位、租金及收益測算定位等都(dōu)是項目後期運營的關鍵；

（四）招商運營能力。商業招商和運營管理(lǐ)，需要對進度、租金、商戶及業态進行配比優化，尤其部分(fēn)業态涉及工(gōng)程機(jī)電條件(jiàn)，對業态調整形成一定的挑戰。運營階段則包括基本運營、物業管理(lǐ)和資産管理(lǐ)等，通過對項目中的客流量、人(rén)流量等監測， 來(lái)降低經營成本、提升人(rén)均管理(lǐ)績效、租金、營收以及品牌價值等。

二、商業地産運營的新契機(jī)

衆多商業地産爲了保持行業領頭地位，不斷挖掘、創新、發展，升級自(zì)身(shēn)産品線，引入更多業态内容，豐富購(gòu)物中心互動體(tǐ)驗，注重智慧購(gòu)物建設，不斷豐富消費者的社交、生(shēng)活、消費、科(kē)技等領域的體(tǐ)驗感。

（一）豐富的産品線及市場需求持續細分(fēn)成爲商業零售界最主流的發展方向，商業地産自(zì)然也不能避開這一趨勢。一方面，大(dà)型房(fáng)企已經形成全覆蓋的商業産品線，比如(rú)萬科(kē)、華潤置地、龍湖商業産品線涵蓋了城(chéng)市綜合體(tǐ)、區域型購(gòu)物中心、集中型社區商業、社區商業街等多種類型，可(kě)滿足各個地區多層次的消費需求；碧桂園針對購(gòu)物中心，推出“鳳凰”系列産品線，鳳凰茂、鳳凰鄰裡(lǐ)以及鳳凰荟；融創推出大(dà)型文旅商業綜合體(tǐ)、城(chéng)市商業綜合體(tǐ)及品質社區商業、産業小鎮商業三大(dà)産品系，打造融創特色的歡樂+商業戰略。另一方面，産品線向社區商業延伸，如(rú)廣州萬科(kē)商業核心産品萬科(kē)裡(lǐ)2.0版本，打造公園式購(gòu)物場景，将公園與商業空間融合；保利也與若比鄰聯手打造出社區配套服務體(tǐ)系。

（二）新消費群體(tǐ)、新科(kē)技、新理(lǐ)念以及新模式的驅動，帶動商業運營升級叠代。“新零售”的核心是通過大(dà)數據和互聯網，更大(dà)程度地滿足消費者需求，更有效地實現交易。一方面，體(tǐ)驗式消費、共享消費等新興需求爲産品設計(jì)及業态配置帶來(lái)新體(tǐ)驗；另一方面，科(kē)技的引入，促進運營更加高效智能。如(rú)世茂、萬科(kē)等企業具有針對性的運營方案，實現商業地産智能化運營。

（三）利用資産證券化轉換融資方式。由于商業地産開發前期投入資金量大(dà)，且資金回收慢(màn)，房(fáng)地産信托投資基金(REITs)、商業地産抵押貸款支持證券（CMBS），還(hái)有租金收入和應收賬款等未來(lái)穩定的現金流爲支持的非信貸資産證券化愈受關注。

三、小結

從(cóng)增量到存量時代的發展中，商業地産需要每一個城(chéng)市運營參與者的服務能力向更高階升級。提升資産的運營水平和資本管理(lǐ)能力，是有效實行資本對接的必要手段，隻有具備更加深度思考和運營的綜合能力才能真正應對時代的挑戰。未來(lái)，商業地産企業想要在激烈的市場競争中立于不敗之地，就(jiù)需要抓住消費升級和城(chéng)市發展機(jī)遇，注重消費趨勢和消費方式，打造場景和全渠道觸及消費者，利用互聯網、物聯網、大(dà)數據及人(rén)工(gōng)智能等現代技術(shù)手段，搭建智慧商業系統，引領城(chéng)市發展。