一、“新基建”的時代背景及特征

（一）“新基建”概念逐步深化明确

2018年(nián)以來(lái)的曆次中央經濟工(gōng)作(zuò)會議(yì)都(dōu)強調要加快(kuài)5G網絡、數據中心等新型基礎設施建設進度。2020年(nián)4月20日(rì)，國(guó)家發改委首次明确：新型基礎設施是以新發展理(lǐ)念爲引領，以技術(shù)創新爲驅動，以信息網絡爲基礎，面向高質量發展需要，提供數字轉型、智能升級、融合創新等服務的基礎設施體(tǐ)系。

（二）“新基建”迎來(lái)投資風(fēng)口

随着“新基建”概念的逐步清晰，各種配套政策的陸續出台，截至5月已有31個省區市發布了2020年(nián)新基建相(xiàng)關重點項目投資計(jì)劃，其總投資額共計(jì)約40萬億元。

表格 SEQ 圖表 \* ARABIC 1 部分(fēn)重點省市“新基建”闆塊投資計(jì)劃

（三）“新基建”推動數據中心蓬勃發展

2019年(nián)，中國(guó)數據中心業務市場規模達到1562.5億元。國(guó)家“新基建”政策的推進，會讓國(guó)内數據中心項目快(kuài)速增加，尤其是一些綠色、大(dà)型甚至超大(dà)型的數據中心會增多。預計(jì)2020-2022年(nián)，中國(guó)數據中心業務市場規模複合增長率爲27.8%，2022年(nián)數據中心規模将達3200億元。

圖表 1 2014-2019年(nián)我國(guó)數據中心市場需求情況

二、數據中心項目開發基本邏輯及痛點

數據中心在本質上屬于建築物的一種形态，因此從(cóng)建設流程上而言，與普通的地産項目比較接近（見(jiàn)下圖所示），按照(zhào)階段都(dōu)可(kě)以劃分(fēn)爲：籌備—立項—設計(jì)—施工(gōng)—驗收。

圖表2 标準數據中心建設流程

數據中心作(zuò)爲具有特殊用途的建築物，對于各項軟硬件(jiàn)等技術(shù)指标都(dōu)會存在比較嚴苛的要求，例如(rú)相(xiàng)對濕度、恒溫、安防消防等。在建設流程上，數據中心主要有“三難”：

（一）“選址難”，一線城(chéng)市土(tǔ)地資源稀缺，以深圳爲例，原則上不允許在核心城(chéng)區新建數據中心項目，現存的項目多數是在原有園區的基礎上進行功能改造，存在諸多局限。

（二）“運作(zuò)難”，數據中心作(zuò)爲重資産行業，所需的建設資金投入較大(dà)，盡管有穩定的運營收入但(dàn)整體(tǐ)資金回正周期長，一旦入住率不達标則很容易出現虧損的情況。

（三）“報建難”，數據中心在建設過程中，因其建築功能、選址等各方面的特殊性，在報批報建環節過程中存在諸多不确定性，需要對項目所在地的法律法規、行業政策等有較爲深度的了解，一旦報建環節受阻，就(jiù)會影(yǐng)響項目整體(tǐ)的開發節奏。

三、産業助推地産發展

（一）房(fáng)企“泛地産”業務的戰略導向

狹義上的多元化指圍繞房(fáng)地産這個産業鏈條，不再隻聚焦于單純的開發銷售模式，這是目前比較多的房(fáng)企正在嘗試的多元化方式。而廣義上的多元化則完全跨界，指業務涉及醫療、旅遊、機(jī)器人(rén)等和房(fáng)地産本身(shēn)沒有任何關系的行業。毫無疑問(wèn)，多元化的目标應聚焦有政策紅(hóng)利、有一定市場規模、有穩定現金流的新業務。

展望未來(lái)，泛地産業務在很長一段時間内将成爲特發地産的重要戰略抓手，公司将會積極探索外部合作(zuò)，尋求特發地産規模與業務增長新機(jī)會，因此如(rú)何在泛地産領域選擇合适的賽道實現後來(lái)居上，是企業必須要面對的課題。

（二）城(chéng)市更新項目對産業配套的需求

城(chéng)市更新伴随着中國(guó)城(chéng)市過去(qù)30年(nián)的高速發展，已升級爲以舊煥新、内涵增值爲發展訴求的時代，特發地産在“十三五”期間通過創新模式，踏準城(chéng)市更新窗(chuāng)口期，積累了大(dà)量項目，這些項目中不乏土(tǔ)地利益整備統籌或者住宅+産業配套的綜合型項目，怎樣引入産業以及什麽樣的産業，實現區域價值提升，都(dōu)是公司所需要進行的思考。

四、特發地産對數據中心業務模式的思考

綜上所述，一方面“新基建”時代的到來(lái)爲數據中心的蓬勃發展吹響了号角，這個“藍海”市場值得(de)有所作(zuò)爲；另一方面不論是從(cóng)房(fáng)地産行業發展趨勢還(hái)是城(chéng)市更新的角度出發，都(dōu)要求房(fáng)企在項目建設中積極引入高新産業。但(dàn)企業自(zì)身(shēn)又缺乏新基建相(xiàng)關的資源禀賦，如(rú)何發展好“地産+數據中心”的業務模式，應該從(cóng)“跨界合作(zuò)、平台打造、頂層設計(jì)”三個維度開展工(gōng)作(zuò)。

（一）跨界合作(zuò)引入内外部優質資源

立足于自(zì)身(shēn)的國(guó)資優勢、土(tǔ)地優勢和地産開發比較優勢，探索跨業态、多渠道、多行業整合，一方面積極挖掘集團系統内部“新基建”相(xiàng)關的産業資源，如(rú)特發信息、麥捷科(kē)技等，另一方面則是通過與數據中心行業龍頭企業及城(chéng)市規劃相(xiàng)關專業機(jī)構合作(zuò)，引進對方的技術(shù)儲備填補項目産業建設中的短(duǎn)闆。

（二）立足城(chéng)市更新打造産業資源平台

首先要梳理(lǐ)企業手上現有的城(chéng)市更新儲備項目，對其中涉及到産業用地配套指标的項目要充分(fēn)掌握用地規模，産業方向等詳細指标；其次，産業落地要以項目作(zuò)爲支撐，針對不同項目的産業用地指标量體(tǐ)裁衣定制化“數據中心”，通過打造“數據中心+地産”的模式，在完成規劃要求的同時又解決了項目建成後的招商和運營壓力，實現項目整體(tǐ)價值提升。

（三）從(cóng)頂層設計(jì)的視角參與智慧城(chéng)市建設

如(rú)果說(shuō)“跨界合作(zuò)，引入資源”是實現地産和數據中心點對點的鏈接，“搭建城(chéng)市更新産業平台”則是将點線的鏈接繪制成一張圖紙，而加入頂層設計(jì)之後，這張圖紙就(jiù)有了高度，成爲一個有機(jī)的立體(tǐ)。那麽對于數據中心項目開發而言，什麽是頂層設計(jì)？簡單而言就(jiù)是站(zhàn)在建設智慧城(chéng)市的角度去(qù)布局，前文中提到的數據中心項目兩大(dà)痛點“選址難、報建難”，對于單項目運作(zuò)而言，無疑是極大(dà)地提高了企業的進入門(mén)檻和後期的不确定性。但(dàn)當地産開發企業和數據中心行業龍頭及專業機(jī)構完成資源整合并形成平台效應，進而轉換角色，從(cóng)單項目的開發者向智慧城(chéng)市規劃者升級，在做到充分(fēn)研究城(chéng)市空間布局的前提下，在合适區域導入數據中心的産業布局，同時制定行業标準及産業規劃，這些痛點就(jiù)能夠迎刃而解。

白(bái)銀時代的房(fáng)地産行業，需要插上新基建的“翅膀”。而數據中心作(zuò)爲一種線上和線下并行，科(kē)技和地産相(xiàng)結合的建築形态，做到優勢互補，充分(fēn)享受城(chéng)市和時代發展的紅(hóng)利。