2021年(nián)是“十四五”的開局之年(nián)，國(guó)家經濟将在“以國(guó)内大(dà)循環爲主體(tǐ)、國(guó)内國(guó)際雙循環相(xiàng)互促進”的新發展格局下保持韌性。“十四五”規劃中指出：房(fáng)地産事(shì)關民(mín)生(shēng)消費和投資發展，助力經濟内循環，中央将繼續堅持“房(fáng)住不炒、因城(chéng)施策”的政策主基調，落實城(chéng)市主體(tǐ)責任，實現穩地價、穩房(fáng)價、穩預期的長期調控目标，促進房(fáng)地産市場平穩健康發展。

2020年(nián)是跌宕起伏的一年(nián)，在這個充滿不确定性的年(nián)份裡(lǐ)，基于穩财政、穩經濟、穩就(jiù)業的核心訴求，2020年(nián)上半年(nián)，多省市政府采取多種方式爲市場減壓、爲企業纾困，比如(rú)在土(tǔ)地出讓環節，增加優質土(tǔ)地供應、優化土(tǔ)地供應結構、土(tǔ)地供給向租賃住房(fáng)建設傾斜、延期或分(fēn)期繳納土(tǔ)地款、延長開竣工(gōng)期限等；在房(fáng)地産交易環節上，從(cóng)供、需兩端助力市場複蘇，主要涉及放(fàng)寬預售标準、适度放(fàng)松限價、實行人(rén)才新政、稅費減免、購(gòu)房(fáng)補貼以及公積金信貸政策調整等。下半年(nián)購(gòu)房(fáng)需求集中釋放(fàng)，伴随着市場過熱(rè)，熱(rè)點城(chéng)市政策也随之加碼，主要政策涉及升級限購(gòu)、限貸、限價、限售以及增加房(fáng)地産交易稅費等内容，其中深圳政策力度最爲嚴苛。從(cóng)房(fáng)企融資和居民(mín)房(fáng)貸來(lái)看(kàn)，2020年(nián)我國(guó)房(fáng)地産相(xiàng)關貸款占銀行業貸款的39%,還(hái)有大(dà)量債券、股本、信托等資金進入房(fáng)地産行業。2020年(nián)上半年(nián)房(fáng)地産信貸政策中性偏積極，央行三度降準釋放(fàng)長期資金約1.75萬億元，并兩度下調 LPR 利率中樞，5 年(nián)期以上LPR累計(jì)降幅達15個基點，但(dàn)下半年(nián)央行設置“三道紅(hóng)線”分(fēn)檔設定房(fáng)企有息負債的增速阈值，并壓降融資類信托業務規模，倒逼房(fáng)企去(qù)杠杆、降負債。未來(lái)房(fáng)地産行業将以去(qù)杠杆爲目标，牢牢守住不發生(shēng)系統性金融風(fēng)險的底線，“三道紅(hóng)線”将持續發力，房(fáng)企整體(tǐ)融資環境依舊偏緊。

展望未來(lái)，三大(dà)紅(hóng)利漸消退，但(dàn)行業空間仍在。一是人(rén)口紅(hóng)利：人(rén)口增長率降低，城(chéng)鎮化率增長放(fàng)緩，十四五期間，25-34歲的首次置業群體(tǐ)數量減少，由此可(kě)見(jiàn)人(rén)口帶來(lái)的紅(hóng)利減弱；二是土(tǔ)地紅(hóng)利逐漸減弱：過去(qù)，土(tǔ)地紅(hóng)利來(lái)自(zì)于地價房(fáng)價上漲的預期，當前房(fáng)價上漲受限，房(fáng)價與地價之間的差距逐步縮小，土(tǔ)地紅(hóng)利逐漸消失；三是金融紅(hóng)利逐漸消失，企業規模增長往往伴随杠杆的使用，在金融政策嚴監管下，企業所能享受的金融紅(hóng)利也在逐步消失。然而，新的賽道正在出現，兩大(dà)新紅(hóng)利放(fàng)大(dà)。一是城(chéng)市群紅(hóng)利逐漸放(fàng)大(dà)：十四五規劃建議(yì)明确城(chéng)市群建設方向，城(chéng)市群是經濟高質量發展的載體(tǐ)，對比發達國(guó)家，人(rén)口等資源向核心城(chéng)市群聚集是必然趨勢，城(chéng)市群的紅(hóng)利将逐步放(fàng)大(dà)；二是存量紅(hóng)利來(lái)臨：實施城(chéng)市更新行動、加強城(chéng)鎮老舊小區改造和社區建設是推進以人(rén)爲核心的新型城(chéng)鎮化的核心内容，在新型城(chéng)鎮化推進進程中，助推企業向存量布局。

目前，企業已進入從(cóng)規模增長轉向質量發展的新跑道，需要房(fáng)企根據企業基因、競争優勢和多元産業發展前景，聚焦“既促進主業，又适合自(zì)身(shēn)”的多元化發展方向。2021 作(zuò)爲“十四五”開局之年(nián)，未來(lái)無論是物管、商業、租賃還(hái)是其他(tā)領域，都(dōu)會給這個行業帶來(lái)巨大(dà)的價值，房(fáng)地産企業可(kě)考慮與以下四類企業合作(zuò)：一是與有土(tǔ)地儲備優勢的企業合作(zuò)，增加土(tǔ)儲優勢。當前拿地難度逐漸加大(dà)，有豐富土(tǔ)儲的企業提前敲定了未來(lái)的貨值和業績規模，有利于降低風(fēng)險，鎖定利潤，充裕低價的土(tǔ)地資源将是未來(lái)發展的保障；二是與具備獨特資源背景的企業合作(zuò)，比如(rú)國(guó)企資源、政府資源；三是與管理(lǐ)紅(hóng)利突出的企業合作(zuò)，共享管理(lǐ)紅(hóng)利，比如(rú)成本管控能力突出、産品打造能力突出，從(cóng)而增強産品競争力；四是與多元化領先的企業合作(zuò)，形成多元助力，加速多元化業務的布局，并且依靠多元化業務的技術(shù)和産品賦能自(zì)身(shēn)項目的開發，提升地産開發的綜合競争力，并打造“第二”利潤增長點。例如(rú)碧桂園并購(gòu)華大(dà)農業，快(kuài)速布局農業科(kē)技領域，萬科(kē)收購(gòu)普洛斯，躍居物流倉儲領域的龍頭企業。

2016年(nián)底中央經濟工(gōng)作(zuò)會議(yì)首次提出“房(fáng)住不炒”概念，随後成爲“十三五”時期房(fáng)地産發展規劃的核心指導思想，此次“十四五”規劃再次強調，且将“房(fáng)住不炒” 首次寫入規劃建議(yì)中，表明在國(guó)内國(guó)際經濟雙循環的新發展格局背景下，房(fáng)住不炒、租購(gòu)并舉、因城(chéng)施策、促進房(fáng)地産市場平穩健康發展、推動金融、房(fáng)地産同實體(tǐ)經濟均衡發展将作(zuò)爲長期政策調控的主基調。

未來(lái)，中國(guó)房(fáng)地産進入發展新紀元，更多改變正在發生(shēng)，更多不确定性的未來(lái)，等待我們去(qù)挑戰！