随着深圳城(chéng)市優質土(tǔ)地資源的日(rì)益稀缺，房(fáng)地産增量市場出現天花闆，存量市場則成爲了地産商們新的聚焦賽道，城(chéng)市更新被看(kàn)作(zuò)加強企業開發儲備的重要途徑,能否在銀行拆遷貸放(fàng)款前獲取前融資金，是房(fáng)地産企業獲取城(chéng)市更新項目、推進項目的重要因素。但(dàn)自(zì)2020 年(nián)以來(lái)，“三道紅(hóng)線”“兩道紅(hóng)線”政策給房(fáng)地産行業融資環境套上“緊身(shēn)衣”，2021 年(nián)以來(lái)多地銀保監下達相(xiàng)關通知，要求商業銀行對涉房(fáng)貸款進行嚴格排查，要求轄區内銀行配合監管核查已發放(fàng)的貸款流向，審核涉房(fáng)貸款的申請(qǐng)及資金用途。

基于此，摸排、梳理(lǐ)地産行業前融模式，找準适合公司的前融模式尤爲重要，且對公司制定計(jì)劃、獲取項目、洽談合作(zuò)條件(jiàn)等方面有着積極的作(zuò)用，具體(tǐ)如(rú)下：

一、城(chéng)市更新項目前期融資普遍存在的困境

（一）資質因素：項目公司在正式取得(de)實施主體(tǐ)或合作(zuò)主體(tǐ)資格之前相(xiàng)當于“殼公司”，機(jī)構找不到“抓手”，項目公司無任何确定性的資産價值可(kě)爲融資提供擔保，也無任何還(hái)本付息的收益來(lái)源，多數項目，特發方作(zuò)爲股東，無法在前期提供相(xiàng)應擔保。金融機(jī)構的顧慮爲，項目公司沒有主體(tǐ)資格，且項目的擔保不足。

（二）城(chéng)市更新政策因素：政策變更導緻的不可(kě)測性，如(rú)項目被納入綜合整治範圍；項目公司取得(de)意向合作(zuò)方資格後無法取得(de)正式合作(zuò)主體(tǐ)或實施主體(tǐ)的資格等。金融機(jī)構擔憂相(xiàng)關的政策發生(shēng)根本變化。

（三）項目風(fēng)險：項目本體(tǐ)面臨的各種疑難雜症，比如(rú)項目用地曆史遺留問(wèn)題無法解決，合法用地比例不足導緻無法申報，拆遷談判久拖不決，規劃調整導緻項目無法推進等，任何一個疑難或節點性問(wèn)題都(dōu)有可(kě)能導緻前融機(jī)構退出無望并深陷其中無法自(zì)拔。金融機(jī)構擔憂城(chéng)市更新項目不能按照(zhào)計(jì)劃，進行推進。

（四）宏觀調控：自(zì)2020年(nián)以來(lái)，受房(fáng)住不炒政策的影(yǐng)響，地産行業的融資不斷收緊，地産行業的前融受到了很大(dà)程度的影(yǐng)響。

二、當前地産同業主流的前融模式

（一）境外發債。境外發債分(fēn)兩種模式，跨境直接發行、跨境擔保發行，此業務的優勢爲：價格便宜綜合成本一般在年(nián)化5%左右，資金使用相(xiàng)對靈活。劣勢爲：需國(guó)資委、外彙管理(lǐ)局，國(guó)家發改委等機(jī)構審批通過，流程較長難度較大(dà)。目前，國(guó)泰君安、鴻升證券等金融機(jī)構與越秀地産等房(fáng)企采用境外發債模式合作(zuò)融資。

（二）私募可(kě)轉債。私募可(kě)轉債無評級、承銷、法律意見(jiàn)書(shū)等強制要求，交易結構簡單，項目公司在前海股權交易中心備案發行可(kě)轉債，并由投資者認購(gòu)。其優勢爲：資金使用較靈活，既可(kě)以備案發行數年(nián)的債券，也可(kě)以發行一年(nián)以内的債券，或者可(kě)以選擇在發行長期債券的同時，約定好贖回條件(jiàn)，由發行人(rén)提前以一定價格把債券買回。劣勢爲：投資者不易找，融資成本較高，年(nián)化12%以上（TOD項目前期采用此模式融資，年(nián)化利率18%）。目前，前海股權交易中心等金融機(jī)構，與星河集團、花伴裡(lǐ)等房(fáng)企采用此模式合作(zuò)融資。

（三）基金、信托股權融資。基金、信托公司與地産公司按股權比例，出資成立SPV公司并控股項目公司。項目需要融資時，在SPV公司層面，雙方按股權比例出資。雙方在協議(yì)中約定資金的退出節點及方式。此類融資用款比較靈活，甚至能繞道用于支付地價。市面上一般價格爲10%左右。此項融資具有排他(tā)性，一般不能與銀行貸款等其他(tā)融資并存，需結清後方可(kě)辦理(lǐ)其他(tā)融資。退出時由地産公司收購(gòu)基金、信托在SPV層面的股權份額，達到回購(gòu)。此業務優勢爲：是行業主流前融模式，業務、産品較成熟，融資成本相(xiàng)對可(kě)控，在10%左右；劣勢爲：需成立SPV，由金融機(jī)構持有股權，要簽訂對賭協議(yì)。目前，平安信托、平安不動産、中航信托、前海基礎投資、深圳資産等金融機(jī)構，與佳兆業、星河、萬科(kē)、花樣年(nián)、金地等房(fáng)企采用此模式合作(zuò)融資。

（四）不良資産收購(gòu)暨債務重組方案。此融資模式的核心是以項目公司違約或觸發不良爲前提，采用受讓股東的債權，以項目公司爲借款主體(tǐ)，置換股東借款融資。待項目達到銀行城(chéng)市更新貸款的放(fàng)款條件(jiàn)後，用銀行貸款償還(hái)資管公司融資。融資期限可(kě)商定，一般最長爲2年(nián)，年(nián)化利率不低于9%。其優勢：業務模式簡單，不用設置夾層，後期可(kě)用銀行貸款置換，利率相(xiàng)對較低9%左右，經溝通，東方資産的增信措施中特發方可(kě)不提供擔保，由小股東提供全額擔保。長城(chéng)、信達資産則隻需要特發、小股東按股權比例擔保。其劣勢爲：近期東方資産被單一指導，業務暫停；信達、長城(chéng)需要提供股權過戶式擔保，特發作(zuò)爲國(guó)有企業股權過戶比較困難，民(mín)營小股東對于股權過戶又比較擔心；此模式的案例較少，有一定的不确定性。

三、結論

經與金融機(jī)構、地産同業溝通了解，城(chéng)市更新主要的融資模式爲上述四種，其中，“境外發債”、“私募可(kě)轉債”落地的難度較大(dà),但(dàn)剩餘的兩種模式“基金、信托股權融資方案”“不良資産收購(gòu)暨債務重組的融資方案”，有一定的可(kě)操作(zuò)性，具體(tǐ)爲：

“基金、信托股權融資方案”,在同業前融中占比較高，此模式對特發地産而言涉及到股權變更，難度較大(dà)。但(dàn)對于民(mín)營合作(zuò)方比較适合，但(dàn)在設計(jì)方案時，需要在民(mín)營股東的上層設置SPV，用于規避主體(tǐ)資格公示、審查的相(xiàng)關要求。

“不良資産收購(gòu)暨債務重組的融資方案”，東方資産的方案較爲适合特發地産，雖案例較少，但(dàn)具備一定的可(kě)行性、可(kě)操作(zuò)性，但(dàn)東方資産房(fáng)地産貸款占比較高，被銀監單一指導，業務叫停，未來(lái)是否能夠開展合作(zuò)，情況不明朗。長城(chéng)、信達則需要股權過戶式質押，特發作(zuò)爲國(guó)企，股權過戶比較難落地，民(mín)營合作(zuò)方對于股權過戶顧慮多，比較抗拒。其他(tā)資産公司還(hái)在不斷接洽、跟蹤了解。

房(fáng)地産行業融資趨勢是監管越來(lái)越嚴格，融資環境、産品也不斷變化，财務部将積極與金融機(jī)構溝通，同時加強與地産同業交流。不但(dàn)要打通業務部門(mén)與财務部的溝通屏障，及時掌握城(chéng)市更新的相(xiàng)關政策，還(hái)要動态了解融資監管情況，更要充分(fēn)了解外部環境、行業情況，對市場保持敏感度。在滿足監管要求的前提下，積極開拓，勇于創新，爲公司拓寬前融渠道。