未來(lái)随着分(fēn)布在深圳各區的16個綜合體(tǐ)陸續入市，深圳将更多人(rén)能夠在步行範圍内，用更少的時間，滿足自(zì)己購(gòu)物、休閑、辦公等等的各種需求。對于那些沒有居住在城(chéng)市中心的人(rén)來(lái)說(shuō)，這些綜合體(tǐ)更是彌補了遠(yuǎn)離(lí)都(dōu)市資源的缺陷。那麽，以後即便所處區位偏遠(yuǎn)，但(dàn)是隻要所居住的綜合體(tǐ)購(gòu)物中心運營得(de)當，就(jiù)可(kě)以住在關外逛“萬象城(chéng)”。　　
　　城(chéng)市綜合體(tǐ)改變你(nǐ)的生(shēng)活　　
　　如(rú)果說(shuō)城(chéng)市綜合體(tǐ)的誕生(shēng)，是以解決城(chéng)市發展過程中遇到的困境爲己任，那麽二戰之後出現在西方國(guó)家的辦公綜合體(tǐ)，便正是如(rú)此。20世紀70年(nián)代，人(rén)們對城(chéng)市繁榮和追求，成爲催生(shēng)城(chéng)市綜合體(tǐ)的重要力量，人(rén)們開始去(qù)思考城(chéng)市土(tǔ)地的使用效率，以及如(rú)何才能讓市民(mín)在更爲便捷的時間裡(lǐ)，滿足不同的生(shēng)活需求。　　
　　如(rú)今，我們理(lǐ)解的城(chéng)市綜合體(tǐ)，通常是集聚了商業、辦公、居住、旅店(diàn)、展覽、餐飲、會議(yì)、文娛和交通等功能中的四種以上，可(kě)以充分(fēn)滿足現代城(chéng)市生(shēng)活中的主要需求，所以也被稱爲“城(chéng)中之城(chéng)”。西方部分(fēn)國(guó)家由于率先進入城(chéng)市化進程，如(rú)今已經成就(jiù)了不少聞名遐迩的綜合體(tǐ)。其中堪稱城(chéng)市綜合體(tǐ)的開山(shān)鼻祖的洛克菲勒中心，橫跨著名的第五大(dà)道，由19座商業樓宇組成，其中10座以上是摩天大(dà)樓。這座“城(chéng)中之城(chéng)”每天可(kě)容納25萬人(rén)次上班、觀光(guāng)、消費。　　
　　值得(de)一提的是華潤中心，這個深圳第一座綜合體(tǐ)，其建設曆程對于深圳而言，充滿探索性，從(cóng)2002年(nián)開始動工(gōng)，于2009年(nián)二期工(gōng)程完工(gōng)，君悅酒店(diàn)開業，公寓産品售罄，如(rú)今不僅在深圳，即便在整個華南(nán)地區，也依然地位卓然。　　
　　新增綜合體(tǐ)逾千萬平方米　　
　　在這次全市綜合體(tǐ)的梳理(lǐ)過程中，深圳目前在建和已經初步規劃的城(chéng)市綜合體(tǐ)項目多達16個，分(fēn)布在深圳各個區域，其中又以福田、南(nán)山(shān)兩區爲多，合計(jì)建築規模1044.79萬平方米。我們發現在這批綜合體(tǐ)項目中，總體(tǐ)量低于30萬平方米的隻有3個，高于100萬平方米的有4個，平均規模65萬平方米左右，未來(lái)深圳綜合體(tǐ)向更大(dà)規模發展的趨勢已經可(kě)見(jiàn)一斑。　　
　　在上述新增綜合體(tǐ)項目中，當下最爲成熟的東海國(guó)際中心，目前10萬平方米的甲級寫字樓已經基本招租完畢，并已交付使用，80多層的公寓才建到50多層。在建項目中“進取心”最強的是寶安海雅缤紛城(chéng)，無論是爲頂級VIP客戶提供的專屬服務，或是8000個的停車位，都(dōu)顯示出海雅集團從(cóng)純零售向綜合體(tǐ)開發商轉型的積極态度。　　
　　特色最爲鮮明的，是福士廣場。此前，曾有業内人(rén)士透露，每一個來(lái)福士都(dōu)會邀請(qǐng)符合風(fēng)格的設計(jì)公司進行整體(tǐ)設計(jì)，商業内部動線非常人(rén)性化，引進品牌也是其他(tā)購(gòu)物中心内不多見(jiàn)的，充分(fēn)避免了“千城(chéng)一面”的出現。　　
　　除上述16個綜合體(tǐ)之外，在公布的《深圳市城(chéng)市更新改造項目2010年(nián)度實施計(jì)劃安排一覽》的93個項目中，兼具“居住”與“商服”功能，且商服占地面積超過1萬平方米的更新項目有16個，而在今年(nián)公布的兩批城(chéng)市更新單元規劃中，顯示更新方向具有居住、商業、辦公三種功能項目的項目還(hái)有6個。換言之，未來(lái)還(hái)将有另外22個城(chéng)市更新項目，極有可(kě)能成爲新的綜合體(tǐ)。　　
　　綜合體(tǐ)容積率還(hái)是太低了　　
　　鄧志旺認爲，未來(lái)區域城(chéng)市綜合體(tǐ)的成熟，可(kě)以在步行範圍内滿足更多的需求，将吸引人(rén)們，從(cóng)而引發系列資源變化，縮小與城(chéng)市中心之間的差距，助力深圳未來(lái)的多中心發展。　　
　　陳可(kě)石建議(yì)政府在規劃地鐵站(zhàn)點的時候，應該充分(fēn)考慮未來(lái)上蓋綜合體(tǐ)的興建，根據不同區域的特點，對于綜合體(tǐ)的布局提出引導性意見(jiàn)。他(tā)更進一步建議(yì)深圳政府或可(kě)學習香港，入股地鐵上蓋的綜合體(tǐ)建設，“這樣投資地鐵的資金會有更好的回報，開發商也比較有把握，更有勇氣加大(dà)投入，對于上蓋綜合體(tǐ)的開發也更有利。”其次，陳可(kě)石認爲“深圳目前的綜合體(tǐ)容積率不是太高了，而是還(hái)不夠高，尤其是在城(chéng)市核心區域。”他(tā)認爲在目前深圳城(chéng)市發展的情況下，容積率高過10不是不可(kě)以。但(dàn)是，“高容積率的同時，一定要有充分(fēn)的城(chéng)市公園和通達的軌道交通作(zuò)爲配套。”　　
　　綜合體(tǐ)十年(nián)内不會飽和？　　
　　此前，著名财經評論員(yuán)葉檀曾發表評論，表達對于城(chéng)市綜合體(tǐ)大(dà)爆發的擔憂，“商業地産與當地的商業生(shēng)态密切相(xiàng)關，沒有足夠的客流與商業鏈條支撐，城(chéng)市綜合體(tǐ)熱(rè)潮怎麽起來(lái)的就(jiù)會怎麽消失。”她認爲，中國(guó)内需跟得(de)上城(chéng)市綜合體(tǐ)的擴張可(kě)能性不大(dà)。這種擔憂，引發業内的關注和討(tǎo)論，也是促成本次綜合體(tǐ)選題最終成型的主要原因之一。　　
　　但(dàn)是在采訪過程中發現，綜合體(tǐ)的多與少，政府的規劃引導或許更重要，鄧志旺認爲此前少，是因爲規劃數據不支撐，地塊規劃功能單一，容積率不夠高，是深圳過去(qù)30年(nián)隻有少量綜合體(tǐ)項目的重要原因。對于未來(lái)深圳綜合體(tǐ)的容量，業内普遍認爲商業容量是重要指标。“在過去(qù)的3-5年(nián)間，深圳年(nián)零售額度增長約爲20%，未來(lái)通過人(rén)口置換實現人(rén)口結構的轉變，可(kě)以在總量不增加的情況下，提升消費能力。”鄧志旺認爲盡管深圳綜合體(tǐ)會大(dà)量出現，但(dàn)是其中部分(fēn)會置換傳統商業模式，至少未來(lái)10年(nián)，深圳綜合體(tǐ)都(dōu)不會飽和。陳可(kě)石則在幾年(nián)前對于深圳綜合體(tǐ)的總量抱以較高期望，認爲如(rú)杭州、深圳這樣的城(chéng)市，可(kě)以容納上百個綜合體(tǐ)同時存在。　　
　　■城(chéng)市綜合體(tǐ)體(tǐ)驗　　
　　華潤中心深圳首個真正的城(chéng)市綜合體(tǐ)　　
　　地址：羅湖區寶安南(nán)路(lù)1881号　　
　　開發商：華潤集團　　
　　總體(tǐ)量：項目總占地8萬平方米、總建築面積55萬平方米，其中華潤萬象城(chéng)建築面積約18.8萬平方米，國(guó)際标準5A甲級寫字樓華潤大(dà)廈辦公面積約4.2萬平方米，君悅酒店(diàn)12萬平方米，高尚住宅華潤幸福裡(lǐ)總建面11萬平方米　　
　　闆快(kuài)構成：華潤中心的商業闆塊主要是萬象城(chéng)，總建築面積約18.8萬平方米，擁有6層商用樓面，是名副其實的“一站(zhàn)式”消費中心；寫字樓闆塊主要是華潤中心，屬于國(guó)際标準5A甲級，共29層；酒店(diàn)闆塊主要是深圳君悅酒店(diàn)，總建面12萬平方米；住宅闆塊主要是華潤幸福裡(lǐ)，是以居住爲主導功能并擁有頂級商業配套的城(chéng)市資源型高尚住宅，由3棟49層的超高層住宅組成。　　
　　建設曆史：一期工(gōng)程總建築面積約23萬平方米，包括華潤萬象城(chéng)和華潤大(dà)廈。萬象城(chéng)2004年(nián)12月建成開業，華潤大(dà)廈也于2004年(nián)12月1日(rì)就(jiù)交付使用。二期工(gōng)程包括了華潤幸福裡(lǐ)和君悅酒店(diàn)，以及一個由商業步行街串聯而成的特大(dà)型室外娛樂休閑廣場，2005年(nián)全面動工(gōng)，到2009年(nián)11月底全面落成。　　
　　現場感受：隻要是深圳人(rén)應該很少有不熟悉華潤萬象城(chéng)的。在萬象城(chéng)裡(lǐ)可(kě)以看(kàn)到，除了各種品牌服飾鞋帽等幾百個大(dà)小門(mén)店(diàn)外，還(hái)有一個嘉禾影(yǐng)城(chéng)，一個真冰滑冰場，以及江浙菜、日(rì)韓菜、西餐廳、粵菜等各種口味的高檔餐廳。南(nán)都(dōu)記者在非周末時間過去(qù)踩點時發現，商場内也有蠻多消費者，目前人(rén)氣很旺。　　
　　京基100擁有深圳最高樓　　
　　地址：深圳市羅湖區深南(nán)東路(lù)5016号　　
　　開發商：京基集團　　
　　總體(tǐ)量：項目總用地面積4萬多平方米，其中建設用地3.6萬平方米，總建築面積60萬平方米，主塔樓爲京基100大(dà)廈，總建築面積22萬平方米（由17.5萬平方米的寫字樓與4.6萬平方米的酒店(diàn)組成），另有商業廣場KKMALL總建築面積8.35萬平方米，住宅主要是給蔡屋圍村民(mín)的7棟回遷房(fáng)，共1755套。　　
　　闆塊構成：該項目主塔樓爲京基100大(dà)廈，是包括了寫字樓和酒店(diàn)兩個闆塊，塔樓共100層；商業闆塊主要是定位于集國(guó)際頂尖品牌集購(gòu)物、美食、IMAX影(yǐng)院、休閑、娛樂于一體(tǐ)的國(guó)際時尚精品購(gòu)物中心KKMALL；住宅闆塊主要是京基100公寓，單層4梯18戶以小戶型爲主，共1755戶可(kě)容納6000人(rén)居住。　　
　　建設曆史：在京基100四大(dà)闆塊中最先動工(gōng)的住宅和商業部分(fēn)，其中住宅的7棟公寓樓于2005年(nián)12月正式開工(gōng)建設，2010年(nián)10月30日(rì)回遷入夥，而KKMALL也于2010年(nián)11月26日(rì)正式開業。另外最高樓京基100大(dà)廈奠基時間爲2007年(nián)11月，封頂時間爲2011年(nián)4月23日(rì)。　　
　　現場感受：京基100現在已經封頂，因此站(zhàn)在深南(nán)路(lù)上遠(yuǎn)遠(yuǎn)就(jiù)可(kě)以看(kàn)到這棟地标建築高高聳立，目前距離(lí)該綜合體(tǐ)最近的地鐵站(zhàn)是1号線大(dà)劇(jù)院站(zhàn)，步行過去(qù)大(dà)概在5分(fēn)鍾左右，據說(shuō)預計(jì)在今年(nián)下半年(nián)就(jiù)有直接接駁通道至KKMALL.KKMALL在硬件(jiàn)投入是大(dà)手筆，場内由南(nán)至北單一主通道全長達200米，标準通道采用都(dōu)是無柱設計(jì)，琳琅滿目的店(diàn)鋪紛呈眼前，商場内餐飲也蠻豐富，名氣很大(dà)的“俏江南(nán)”、“金錢豹”都(dōu)有進駐。記者開車進地下停車場時了解到，地下三層是給商場、酒店(diàn)、寫字樓、住宅用戶共同使用，需要收費，而地下負四層是隻給住宅業主使用，目前不過夜可(kě)不收取停車費。　　
　　■相(xiàng)關鏈接國(guó)際上較爲成功的城(chéng)市綜合體(tǐ)　　
　　紐約洛克菲勒城(chéng)市綜合體(tǐ)的開山(shān)鼻祖　　
　　聞名世界的洛克菲勒中心位于曼哈頓中城(chéng)，始建于1931-1940年(nián)，是美國(guó)洛克菲勒财團投資建造的大(dà)型商業娛樂和辦公建築群，總占地約8.9萬平方米，東西從(cóng)第48街到第51街，南(nán)北橫跨第五大(dà)道和第七大(dà)道。這個項目規劃的總建築面積高達67.6萬平方米，容積率達到了18，合共由大(dà)小19座商業樓宇組成，其中10座以上是摩天大(dà)樓，最高的是70層的洛克菲勒中心30号大(dà)樓（RCA大(dà)廈，現在叫通用電氣大(dà)廈），高達259米。　　
　　東京六本木現代建築的發展方向　　
　　2003年(nián)，大(dà)型再開發複合都(dōu)市地帶六本木新城(chéng)完成。其總建築面積78萬平方米，曆經17年(nián)完成建設，是一座集辦公、住宅、商業設施、酒店(diàn)、豪華影(yǐng)院和廣播中心爲一身(shēn)的建築綜合體(tǐ)，具有居住、工(gōng)作(zuò)、遊玩、休憩、學習和創造等多項功能。在這個寸土(tǔ)寸金的城(chéng)市中心區，六本木規劃了大(dà)量公園和綠地，将大(dà)體(tǐ)量的高層建築與寬闊的人(rén)行道、大(dà)量的露天空間交織在一起。建築間與屋頂上大(dà)面積的園林景觀，在擁擠的東京都(dōu)成爲舉足輕重的綠化空間，已經成爲著名的舊城(chéng)改造、城(chéng)市綜合體(tǐ)的代表項目。　　
　　巴黎拉德芳斯古老巴黎和現代商業的結合　　
　　拉德芳斯在上世紀50年(nián)代開始修建，。拉德芳斯目前已建成寫字樓247萬平方米，其中商務區215萬平方米、住宅區1.56萬套，擁有面積達10.5萬平方米的歐洲最大(dà)的商業中心。這也是歐洲最大(dà)的公交換乘中心，擁有67公頃的步行系統，集中管理(lǐ)的停車場設有2.6萬個停車位，交通設施完善。如(rú)此龐大(dà)而又繁雜的資源互相(xiàng)補充和作(zuò)用，拉德芳斯已具備小型城(chéng)市的基本功能，給人(rén)們提供了商務、居住、辦公等一站(zhàn)式的完備生(shēng)活，也一躍成爲巴黎的次中心區。　　
　　蒙特利爾地下城(chéng)地下城(chéng)時代開啓　　
　　1962年(nián)瑪麗城(chéng)廣場建成後，在地下形成了縱橫總長約10公裡(lǐ)的街道網，集結各種店(diàn)鋪、旅館、餐館四五百家。目前蒙特利爾地下城(chéng)時代已經形成了四個不同商圈，最熱(rè)鬧最繁華的依然是瑪麗城(chéng)廣場。這個有着加拿大(dà)“第一高”建築和當時世界最大(dà)體(tǐ)量建築之譽的綜合體(tǐ)，卻有一半面積在地下，地下廣場有4層，最下層爲地鐵車站(zhàn)，第2-3層爲室内停車場和技術(shù)設備層，最上層是商業中心，它的創造性設計(jì)推動着蒙城(chéng)進入地下城(chéng)時代，極大(dà)地改變了人(rén)們的生(shēng)活方式，讓市民(mín)開始“地下鼹鼠式”的生(shēng)活。