随着房(fáng)地産調控政策不斷加碼，房(fáng)企的庫存和資金壓力日(rì)趨加大(dà)。在此間舉行的２０１１博鳌房(fáng)地産論壇上，與會專家和業内人(rén)士認爲，房(fáng)地産暴利時代已經結束，房(fáng)企粗放(fàng)式經營模式和依賴投資升值的盈利模式遭遇挑戰，房(fáng)地産投資将逐漸告别“炒房(fáng)”時代進入理(lǐ)性投資時代。　　
　　調控不斷加碼 房(fáng)地産暴利時代漸退　　
　　今年(nián)以來(lái)，在“新國(guó)八條”等房(fáng)地産市場調控政策的影(yǐng)響下，多數城(chéng)市房(fáng)價漲幅明顯趨緩，投機(jī)投資性購(gòu)房(fáng)需求得(de)到有效抑制，部分(fēn)房(fáng)價過高城(chéng)市出現穩中有降态勢。　　
　　國(guó)家統計(jì)局１８日(rì)發布的７月房(fáng)價數據顯示，與上月相(xiàng)比，７０個大(dà)中城(chéng)市中，價格下降的城(chéng)市有１４個，持平的城(chéng)市有１７個。與６月份相(xiàng)比，７月份環比價格下降和持平的城(chéng)市增加了５個。價格上漲的城(chéng)市中，環比漲幅均未超過１．０％，漲幅比６月份縮小的城(chéng)市有１５個。一線城(chéng)市商品房(fáng)漲幅出現全面停滞。　　
　　二手住宅價格方面，與上月相(xiàng)比，７０個大(dà)中城(chéng)市中，價格下降的城(chéng)市有２２個，持平的城(chéng)市有１２個。價格上漲的城(chéng)市中，環比價格漲幅均未超過１．０％。　　
　　正當房(fáng)企在嚴格調控政策下轉戰二、三線城(chéng)市、部分(fēn)二、三線城(chéng)市房(fáng)價呈現上漲勢頭之時，住房(fáng)和城(chéng)鄉建設部１７日(rì)公布了對各地列入新增限購(gòu)城(chéng)市名單的５項建議(yì)标準，限購(gòu)令“擴編”箭在弦上，房(fáng)企等待樓市調控政策松動的願望随之破滅。中國(guó)房(fáng)地産業協會副會長朱中一認爲，２０１１年(nián)是我國(guó)“十二五”規劃的開局之年(nián)，也是房(fáng)地産轉型發展的關鍵之年(nián)，中央政府對房(fáng)地産市場的調控力度不會放(fàng)松。　　
　　“中國(guó)的房(fáng)地産市場正發生(shēng)着巨大(dà)變化，如(rú)果說(shuō)調控前地産商還(hái)沐浴在和煦的春風(fēng)中，調控後就(jiù)是置身(shēn)于刺骨的寒風(fēng)中了，而且這個寒風(fēng)不是一年(nián)兩年(nián)，不能太樂觀。”高和投資董事(shì)長蘇鑫說(shuō)，５年(nián)前投資一二線城(chéng)市的住宅，年(nián)投資回報率一般能達到１５％，調控後的年(nián)回報率不會超過５％。蘇鑫認爲，限制第三套房(fáng)以上的按揭一定是長期的政策，因爲政府意識到普通住宅的去(qù)投資化是未來(lái)政策的重要趨向。　　
　　陽光(guāng)１００集團董事(shì)長易小迪認爲，房(fáng)價繼續瘋漲不可(kě)能再延續，除了限購(gòu)、限價的調控手段，保障房(fáng)、房(fáng)産稅這些長期調控手段可(kě)能會長期存在，住宅市場将呈現“兩分(fēn)天下”的格局，房(fáng)産稅如(rú)果在全國(guó)鋪開，也将對房(fáng)地産市場造成重大(dà)影(yǐng)響。　　
　　庫存壓力持續增大(dà) 資金鏈日(rì)益繃緊　　
　　随着房(fáng)地産調控的進一步深入和政策的進一步細化，多個城(chéng)市和房(fáng)企的庫存量大(dà)幅攀升，同時銷售量萎縮和融資成本上升導緻房(fáng)企資金鏈條日(rì)益緊繃。　
　　截至８月１７日(rì)，滬深兩市１２２家房(fáng)地産上市公司中，共有３８家上市房(fáng)企公布了２０１１年(nián)半年(nián)報。據ＷＩＮＤ資訊統計(jì)數據顯示，３８家上市房(fáng)企期末存貨從(cóng)去(qù)年(nián)同期的２６０２．２４億元大(dà)幅增加至今年(nián)中期的３７６２．０６億元，同比增長４４．５７％。而從(cóng)已公布７月銷售數據的１４家上市房(fáng)企銷售情況來(lái)看(kàn)，有９家上市房(fáng)企銷售業績環比出現下跌。而對于小型上市房(fáng)企而言，宏觀調控将使其資金鏈更加緊繃，多家小型上市房(fáng)企上半年(nián)均出現經營性虧損。　　
　　流動性日(rì)益收緊，房(fáng)地産信貸政策導緻房(fáng)企融資渠道收窄，融資成本不斷上升。前美國(guó)銀行美林董事(shì)總經理(lǐ)、安泰盤實總裁蓬鋼認爲，目前大(dà)部分(fēn)房(fáng)地産企業都(dōu)面臨資金壓力，要麽降價獲取資金，要麽去(qù)資本市場進行成本較高的融資。　　
　　以海南(nán)爲例，當前海南(nán)省待售商品房(fáng)４５０萬平方米，在建商品房(fáng)２８００多萬平方米，報建項目還(hái)有１２００萬平方米，總共近４５００萬平方米，而海南(nán)去(qù)年(nián)上半年(nián)月均銷售面積爲８０．０３萬平方米，今年(nián)上半年(nián)月均銷售面積大(dà)約爲７２．３萬平方米。海南(nán)省住房(fáng)和城(chéng)鄉建設廳有關負責人(rén)表示，産銷之間的這種反差提醒我們，房(fáng)地産發展規模一定要摸清存量底數、把握市場需求、有效搞好促銷和風(fēng)險控制。　　
　　部分(fēn)與會專家認爲，随着調控政策深入和細化，下半年(nián)房(fáng)企庫存壓力進一步上升，買方市場很可(kě)能到來(lái)，再加上房(fáng)企資金持續受到壓力，房(fáng)企可(kě)能将推盤降價回籠資金。　　
　　深圳世聯地産顧問(wèn)股份公司董事(shì)長陳勁松說(shuō)，即使限購(gòu)令不“擴編”，目前房(fáng)地産市場也已進入存貨積壓周期，下半年(nián)市場的積壓就(jiù)會帶來(lái)價格調整。　　
　　經營盈利模式遭遇挑戰 房(fáng)地産業亟待轉型　　
　　随着房(fáng)企庫存和資金的壓力不斷增大(dà)，房(fáng)企傳統的粗放(fàng)式經營和盈利模式遭遇挑戰，房(fáng)地産業亟待轉型。　　
　　北京世嘉房(fáng)地産開發有限公司董事(shì)長朱仝說(shuō)，過去(qù)簡單地拿地、蓋房(fáng)、預售、回錢，産生(shēng)利潤的模式已經不存在了。房(fáng)企現在首先要降低發展速度，做好手中的住宅産品，同時适當開發綜合性商業項目。　
　　“住宅市場将走向微利時代，不再是産生(shēng)暴利的産品，房(fáng)企必須創新産品、提高品質，才可(kě)能獲得(de)利潤。”易小迪說(shuō)，嚴厲的調控加速了中國(guó)城(chéng)市化往二、三線城(chéng)市的轉移，城(chéng)市化熱(rè)點已經不在沿海大(dà)中城(chéng)市或一線城(chéng)市，房(fáng)企來(lái)源于投資升值的盈利模式将會受到很大(dà)挑戰，通過地價的上升推動房(fáng)價上升的周期面臨轉變，與之相(xiàng)适應的粗放(fàng)式經營盈利模式将結束。　　
　　蘇鑫認爲，此次房(fáng)地産調控必然導緻兩個趨勢，一是使單一的商品房(fáng)市場裂變成商品房(fáng)和保障房(fáng)的雙軌制市場，二是普通住宅的去(qù)投資化。房(fáng)地産融資将從(cóng)銀行爲主的間接融資轉向信托、基金爲主的直接融資，房(fáng)地産投資将告别“炒房(fáng)”時代進入理(lǐ)性投資時代。商業地産和非限購(gòu)的三線城(chéng)市住宅将成爲資金追逐的下一輪熱(rè)點。　　
　　朱中一說(shuō)，今後我國(guó)房(fáng)地産業的發展将由數量增長型爲主轉爲性價比提升爲主，所有企業都(dōu)必須重視這個問(wèn)題，否則将面臨淘汰的危險。他(tā)認爲房(fáng)地産業亟待轉型，應調整供應結構、轉變開發建設模式、推進科(kē)技進步和技術(shù)創新、拓寬房(fáng)地産融資渠道和強化企業内部管理(lǐ)。