70個大(dà)中城(chéng)市房(fáng)價環比逼近停漲　　
　　北上廣深樓市成交慘淡“金九”難現　　
　　房(fáng)價堅冰正在進一步消融，國(guó)家統計(jì)局18日(rì)公布的數據顯示，70個大(dà)中城(chéng)市8月環比價格下降的城(chéng)市有16個，持平的有30個，與7月份相(xiàng)比，環比價格下降和持平的城(chéng)市增加了15個；環比價格上漲的城(chéng)市中，漲幅均未超過0.4%，漲幅比7月份縮小的城(chéng)市有8個。二手住宅方面，8月份環比價格下降和持平的城(chéng)市增加了9個，價格上漲的城(chéng)市中，環比價格漲幅均未超過0.7%，漲幅在0.5%以内的城(chéng)市有25個。　　
　　接受《經濟參考報》記者采訪的專家認爲，在樓市調控政策持續高壓下，房(fáng)價松動迹象愈發明顯，70個大(dà)中城(chéng)市房(fáng)價環比漲幅已逼近停漲，預計(jì)随着樓市庫存的節節攀升，房(fáng)地産開發商的降價壓力将進一步加大(dà)。專家表示，目前業内普遍期待的“金九銀十”行情并未如(rú)期而至，北上廣深一線城(chéng)市在“金九”前半月遭遇成交寒流，短(duǎn)期内房(fáng)價若不出現較大(dà)幅度下調，以往“金九銀十”火(huǒ)爆的行情恐難出現。　　
　　迹象　　
　　房(fáng)價松動愈發明顯　　
　　統計(jì)顯示，8月份，70個大(dà)中城(chéng)市中，新建商品住宅同比漲幅回落的城(chéng)市有40個，比7月份增加了14個，同比漲幅在5.0%以内的城(chéng)市有45個。二手住宅方面，與去(qù)年(nián)同期相(xiàng)比，70個大(dà)中城(chéng)市中，價格下降的城(chéng)市有5個，比7月份增加了1個，同比漲幅回落的城(chéng)市有34個，比7月份增加了6個，8月份，同比漲幅在5.0%以内的城(chéng)市有49個。　　
　　鏈家地産首席分(fēn)析師(shī)張月認爲，自(zì)今年(nián)年(nián)初宏觀調控以來(lái)，房(fáng)價環比停漲的城(chéng)市首次超過一半，意味着全國(guó)房(fáng)價全面下行的階段即将正式到來(lái)，房(fáng)價拐點在年(nián)底前有望顯現。　　
　　北京中原地産分(fēn)析師(shī)張大(dà)偉告訴記者，從(cóng)70個城(chéng)市的統計(jì)數據可(kě)以看(kàn)出，雖然房(fáng)價同比依然上漲，但(dàn)是同比漲幅已經明顯放(fàng)緩，特别是已經限購(gòu)的城(chéng)市。70個城(chéng)市的新建商品住宅環比漲幅僅爲0.02個百分(fēn)點，二手住宅環比漲幅更是首次出現下調，下調了0.05個百分(fēn)點。　　
　　張大(dà)偉說(shuō)，調控的趨勢已經形成，房(fáng)價停漲已經逐漸開始出現。一線城(chéng)市已經出現了連續兩個月的停漲，限購(gòu)的城(chéng)市平均環比漲幅爲0.01%，同比爲4.29%，都(dōu)落後于非限購(gòu)城(chéng)市，可(kě)見(jiàn)，目前來(lái)看(kàn)限購(gòu)依然是見(jiàn)效比較明顯的調控措施。　　
　　上海易居房(fáng)地産研究院綜合研究部部長楊紅(hóng)旭在接受《經濟參考報》記者采訪時說(shuō)，目前市場降溫非常明顯，房(fáng)價漲幅回落的城(chéng)市不斷增多，且漲幅越來(lái)越窄，這說(shuō)明樓市調控效果正在顯現。雖然70個大(dà)中城(chéng)市房(fáng)價同比漲幅依然明顯，但(dàn)這主要是受翹尾因素的影(yǐng)響，同比漲幅變化一般晚于環比漲幅變化4個月左右，預計(jì)幾個月後房(fáng)價同比漲幅情況将會發生(shēng)較爲明顯變化。楊紅(hóng)旭預計(jì)，明年(nián)二季度前房(fáng)價将維持下跌的态勢，但(dàn)跌幅不會很大(dà)。　　
　　記者了解到，雖然整體(tǐ)來(lái)看(kàn)主要城(chéng)市房(fáng)價依然堅挺，但(dàn)是局部區域房(fáng)價松動的現象十分(fēn)明顯。以北京爲例，8月，北京新房(fáng)市場在曆經6個月的調控後，價格出現了較爲明顯的松動。其中，郊區更是率先扛起降價大(dà)旗。　　
　　中原地産統計(jì)顯示，出現價格松動的項目主要集中在通州、大(dà)興和房(fáng)山(shān)等北京外圍區域。這些區域的共同特點是新房(fáng)供應較大(dà)、價位相(xiàng)對較低，且在前期經曆過大(dà)幅的價格上漲。位于通州的典型樓盤“珠江拉維小鎮”，今年(nián)5月的成交均價在2萬元/平方米以上，而8月底報價僅爲17000元/平方米。　　
　　類似的降價情況也出現在了近日(rì)舉辦的北京秋季房(fáng)展會上，據房(fáng)展組委會介紹，推出優惠折扣的樓盤數量相(xiàng)較今年(nián)春季房(fáng)展多出一倍。但(dàn)即使這樣，成交量也并不盡人(rén)意。　　
　　利空　　
　　政策持續高壓庫存節節攀升　　
　　今年(nián)以來(lái)，樓市調控政策持續保持高壓态勢。7月初國(guó)務院常務會議(yì)提出五條房(fáng)地産調控措施，其中“已實施住房(fáng)限購(gòu)措施的城(chéng)市要繼續嚴格執行相(xiàng)關政策，房(fáng)價上漲過快(kuài)的二三線城(chéng)市也要采取必要的限購(gòu)措施。”最爲引人(rén)關注，這不僅預示着房(fáng)地産調控政策的不放(fàng)松，也标志着房(fáng)地産限購(gòu)政策的升級。　　
　　8月，中原監測的7個重點城(chéng)市新建住宅成交量依然在低位徘徊，而供應則持續保持高位，住宅庫存進一步上升。從(cóng)最近半年(nián)的供求比來(lái)看(kàn)，成都(dōu)、杭州的住宅供求比連續保持在較高水平，整體(tǐ)供求比分(fēn)别爲2.37、1.69，而北京、上海、深圳的供求比略高于正常水平，分(fēn)别爲1.19、1.35、1.27，廣州、重慶的供求比相(xiàng)對合理(lǐ)，分(fēn)别是1.06、1.01。　　
　　中原地産認爲，供求比高企，反映短(duǎn)期市場供大(dà)于求的現象十分(fēn)嚴重。部分(fēn)城(chéng)市新房(fáng)供應的集中區域，競争将日(rì)益激烈，爆發價格戰的可(kě)能性較高。　　
　　亞豪機(jī)構副總經理(lǐ)任啓鑫說(shuō)，貫穿2011年(nián)的樓市新政，如(rú)今到了“金九”這樣一個關鍵的時間節點上，受買賣雙方信心和預期不斷搖擺的利空影(yǐng)響，9月上旬需求量延續了8月的頹勢，北京項目銷路(lù)普遍不暢，而供應仍在持續增加導緻存量邁上11萬關口。　　
　　據統計(jì)，原本計(jì)劃在中秋開盤的北京項目高達10個，但(dàn)實際開盤的隻有5個項目，縮水了一半，盡管如(rú)此，5個開盤項目仍然供應了超過2000套商品住宅，相(xiàng)比今年(nián)端午期間大(dà)幅增加。中秋期間的住宅供需比已經拉高至了接近8：1。　　
　　北京房(fáng)地産展示交易會組委會副秘書(shū)長、北京四季地産研究院副院長鄭向東表示，目前房(fáng)價下降通道已經打開。由于市場調控，在庫存不斷升高的壓力下，開發商以優惠吸引剛性需求群體(tǐ)，用價格換取成交量和資金流的回饋，房(fáng)價出現了穩中有降的局面。鄭向東強調，宏觀調控不是短(duǎn)期的，且力度不會放(fàng)松。　　
　　高策地産顧問(wèn)董事(shì)長李國(guó)平在接受《經濟參考報》記者采訪時說(shuō)“持續調控一直在進行，而且就(jiù)目前來(lái)看(kàn)，到年(nián)底也不會有松動的迹象，當然也沒有松動的理(lǐ)由。”他(tā)預計(jì)，政策和庫存壓力将令房(fáng)價出現調整，到年(nián)底房(fáng)價的下降幅度與去(qù)年(nián)同期相(xiàng)比将在10%到15%之間。　　
　　寒流　　
　　一線城(chéng)市“金九銀十”成色不足　
　　在嚴厲限購(gòu)政策的持續作(zuò)用下，房(fáng)地産業内普遍期待的“金九銀十”行情并未如(rú)期而至，相(xiàng)反北上廣深一線城(chéng)市在“金九”一開局就(jiù)遭遇寒流。　　
　　據偉業我愛我家市場研究院數據顯示，9月前兩周(8月29日(rì)至9月11日(rì))，北上廣深四大(dà)一線城(chéng)市新建商品住宅成交量環比普降。其中，北京新建商品住宅成交1336套，環比8月末兩周(即8月15日(rì)至8月28日(rì))下降24.1%；上海新建商品住宅成交5460套，環比下降3.7%；廣州新建商品住宅成交2634套，環比下降6.4%；深圳新建商品住宅成交1001套，環比下降18.9%。　　
　　另據鏈家地産市場研究部統計(jì)，9月上半月，北京商品住宅成交約2100套，創下36個月以來(lái)最低，同比下降14.2%，環比下降31.4%。其中，9月新開期房(fáng)項目在北京房(fáng)地産交易管理(lǐ)網上顯示的成交量僅17套，當期簽約率不足0.4%。　　
　　和一線城(chéng)市慘淡的成交相(xiàng)比，同一時段，限購(gòu)範圍内的主要二線城(chéng)市一手市場成交量表現相(xiàng)對活躍。其中，天津新建商品住宅成交4087套，環比上漲12.4%；蘇州新建商品住宅成交3361套，環比上漲9.6%；廈門(mén)新建商品住宅成交1145套，環比上漲51.3%。僅福州、西安、沈陽成交量有一成左右的下跌。　　
　　偉業我愛我家市場研究院分(fēn)析認爲，由于“限購(gòu)令”精确打擊了外地購(gòu)房(fáng)需求，使得(de)衆多房(fáng)地産熱(rè)點城(chéng)市的外地購(gòu)房(fáng)需求大(dà)幅減少。與市場預期、交易成本的變化不同，有效需求減少對樓市成交量的影(yǐng)響是根本性的。　　
　　中原集團研究中心高級經理(lǐ)劉淵表示，在限購(gòu)、限貸等調控政策的影(yǐng)響下，主要城(chéng)市的新建住宅成交量自(zì)今年(nián)2月起即呈現以往少有的平穩狀态。不同月份雖有所波動，但(dàn)整體(tǐ)來(lái)看(kàn)，成交量月度變化的幅度日(rì)益收窄。這種現象說(shuō)明，目前的房(fáng)地産市場以剛性需求爲主，在房(fáng)價沒有出現實質性下降的情況下，成交量很難出現明顯的反彈，同時今年(nián)“金九銀十”也将難以出現。　　
　　偉業我愛我家市場研究院院長陳亮告訴記者，受持續調控和近期多個近郊項目價格調整影(yǐng)響，購(gòu)房(fáng)者觀望情緒有所升級，多數購(gòu)房(fáng)者都(dōu)選擇暫緩購(gòu)房(fáng)計(jì)劃。今年(nián)“金九銀十”期間，盡管開發商推盤較爲踴躍，但(dàn)房(fáng)價的實質性調整尚未有效展開。陳亮預計(jì)，随着房(fáng)價下調至合理(lǐ)範圍，購(gòu)房(fáng)者的出手意願會有所增強，一手住宅成交量也将有望回暖。