在房(fáng)地産嚴厲調控的背景下，開發商資金鏈趨緊成爲常态。中秋節期間，有知名房(fáng)企就(jiù)爆出因資金鏈問(wèn)題可(kě)能被收購(gòu)的傳聞。雖然相(xiàng)關房(fáng)企對資金鏈斷裂傳聞予以否認，但(dàn)房(fáng)企資金壓力大(dà)是不争事(shì)實。
與此同時，監管相(xiàng)對寬松的私募股權基金(PE)逐漸成爲新型地産融資業态的合适載體(tǐ)。國(guó)内的房(fáng)地産私募基金自(zì)2010年(nián)起開始成批出現，2011年(nián)房(fáng)地産調控的進一步收緊爲房(fáng)地産私募基金的發展提供了機(jī)會。
業内人(rén)士估計(jì)，目前國(guó)内地産基金的總規模已達數百億元。房(fáng)地産私募基金是拯救房(fáng)企的“白(bái)衣騎士”，還(hái)是換了一身(shēn)行頭的另類地産商？這恐怕還(hái)需要經過市場的考驗。
私募基金不差錢
“中小開發商已經挺不住了，我們就(jiù)是要解他(tā)們的燃眉之急。”黃(huáng)金灣投資集團董事(shì)長申威說(shuō)。9月13日(rì)下午，黃(huáng)金灣投資對外群發了這樣一條短(duǎn)信：“房(fáng)地産項目差錢了怎麽辦？黃(huáng)金灣投資百億收購(gòu)優質房(fáng)地産項目……”和對資金饑渴的開發商相(xiàng)比，号稱擁有近百億資金的黃(huáng)金灣投資集團似乎發愁的是怎樣才能把錢花出去(qù)。
與傳統開發商相(xiàng)比，房(fáng)地産私募基金的資金并不依賴銀行。黃(huáng)金灣聲稱其資金來(lái)自(zì)于多年(nián)在地産投資領域的各種積累，蘇鑫旗下的高和投資則來(lái)源于蘇欣本人(rén)的人(rén)脈關系。申威這樣解釋地産基金的優勢：“地産基金其實就(jiù)是用自(zì)己的錢辦自(zì)己的事(shì)。以往地産公司的杠杆融資模式有很大(dà)的風(fēng)險，特别是在行業受到調控的時候。如(rú)果讓一個資金鏈吃(chī)緊的房(fáng)企勉強維持一個項目，難免出現蹩腳的營銷、糟糕的物業、低劣的施工(gōng)。而房(fáng)地産私募基金通過自(zì)有資金運作(zuò)項目，加上專業的運作(zuò)，就(jiù)可(kě)能把一個項目救活，風(fēng)險也能夠降低。”
事(shì)實上，由于目前中國(guó)的房(fáng)地産私募基金剛剛起步，單隻基金的體(tǐ)量較小。面對較大(dà)的地産項目，單隻基金很難獨立接手。“其實地産基金還(hái)處于相(xiàng)互扶持、互幫互助的階段。”申威說(shuō)。
投資瞄準高收益
幾乎每隻房(fáng)地産私募基金的管理(lǐ)者都(dōu)對外表示，房(fáng)地産私募基金的存在有利于房(fáng)地産行業的健康發展。金海灣投資表示，願意參與包括住宅、商業、旅遊、養老在内的各類地産項目。“實現收益是經營的最大(dà)目标，黃(huáng)金灣更願意從(cóng)股權層面接手地産項目。”
而高和投資似乎對商業地産項目更感興趣。高和掌門(mén)人(rén)蘇鑫曾任SOHO中國(guó)的運營負責人(rén)，對商業地産項目的操作(zuò)經驗豐富。蘇鑫将高和比作(zuò)“中國(guó)的鐵獅門(mén)”，鐵獅門(mén)是美國(guó)的一隻商業地産基金。另一隻房(fáng)地産私募基金河山(shān)資本董事(shì)長兼總裁曹少山(shān)表示，河山(shān)資本主要關注二三線城(chéng)市的住宅開發項目和綜合體(tǐ)項目，總建築面積不超過30萬平方米，項目周期不超過4年(nián)的項目。
高和投資稱，其商業地産投資模式有助于引導民(mín)間資本。“整體(tǐ)收購(gòu)、整體(tǐ)包裝、整體(tǐ)出租”，在進行“資産精裝修”之後，高和将其出售給“新富階層”，換句話(huà)說(shuō)就(jiù)是山(shān)西、内蒙古一代的能源企業主。蘇鑫将這些習慣于長期持有物業的資本稱爲“安全性資本”。安全性資本接手項目後，地産基金獲利，實現“退出”。山(shān)河資本的曹少山(shān)則表示：“項目的買家主要是改善型需求用戶。我們刻意回避目标客戶爲投資、投機(jī)性需求爲主的項目。”
在今年(nián)8月舉行的觀點地産博鳌論壇上，蘇鑫表示，房(fáng)地産行業已經進入到了直接融資的時代，以往依靠銀行信貸間接融資的時代已經過去(qù)了。房(fáng)地産基金可(kě)以引導民(mín)間炒房(fáng)資金擺脫投機(jī)狀态，而資産的證券化則可(kě)以将炒房(fáng)資金變爲地産供應資金。
多個房(fáng)地産私募基金管理(lǐ)者都(dōu)表示，目前其管理(lǐ)基金産品的收益率在15-30%之間，與房(fáng)地産信托産品的收益率相(xiàng)當。運作(zuò)上，房(fáng)地産信托與房(fáng)地産基金有一定的相(xiàng)似之處。值得(de)注意的是，近期房(fáng)地産信托出現了延期兌付、預期收益率無法實現的風(fēng)險。房(fáng)地産私募基金的高收益能否持續，關系到這個新生(shēng)行業能否邁好第一步。
房(fáng)地産基金的投資者與管理(lǐ)者的信心都(dōu)來(lái)自(zì)于一個前提，那就(jiù)是中國(guó)的城(chéng)市化不會停止，中國(guó)的房(fáng)地産行業除政策風(fēng)險外不存在系統性風(fēng)險。如(rú)果這個前提成立，房(fáng)地産基金之中的優秀者或能扮演地産行業整合者的角色。但(dàn)中國(guó)的房(fáng)地産行業是否存在系統性風(fēng)險，還(hái)是一個衆說(shuō)紛纭的問(wèn)題。