限價一周年(nián)樓市進精确調控期
發布日(rì)期:2012/3/27 20:30:12 | 浏覽次數:6241 來(lái)源:證券日(rì)報 2011年(nián)1月26日(rì)，國(guó)務院常務會議(yì)推出房(fáng)地産市場調控措施——“新國(guó)八條”，其中第一條就(jiù)明确提出進一步落實地方政府責任，要求2011年(nián)各城(chéng)市人(rén)民(mín)政府要合理(lǐ)确定本地區年(nián)度新建住房(fáng)價格控制目标，并于一季度向社會公布。現在時間來(lái)到了2012年(nián)一季度末，各地方限價目标出台将滿一周年(nián)。近一年(nián)來(lái)，房(fáng)地産調控成果如(rú)何，有什麽最新進展，房(fáng)地産市場又發生(shēng)了怎樣變化？本報特推出專題，逐一加以梳理(lǐ)。
房(fáng)地産投資熱(rè)情終結 房(fáng)價下跌成定局
房(fáng)價過快(kuài)上漲被抑制，房(fáng)地産不再是全民(mín)投資的首選，房(fáng)貸在經曆了優惠取消、提高基準利率後，而今又恢複了針對性優惠
“限價、限購(gòu)”是本輪調控新祭出的有力措施，雖然在推出之初被指行政色彩濃重，但(dàn)卻是加速了房(fáng)地産調控盡早顯現。去(qù)年(nián)初，國(guó)務院要求各地方在2011年(nián)3月底公布限價目标，随後，北京、上海等地率先公布了控制目标。而今，各地方出台限價令即滿一周年(nián)，房(fáng)價過快(kuài)上漲的野馬被拉住，房(fáng)地産也不再是全民(mín)投資的首選對象，房(fáng)貸在經曆了優惠取消、提高基準利率後，爲确保剛性需求，而今房(fáng)貸利率又恢複針對性的優惠。
全民(mín)投資熱(rè)潮終結
一二線城(chéng)市嚴格執行的限購(gòu)、限貸，終結了房(fáng)地産作(zuò)爲居民(mín)投資首選的時代。
央行公布的2012年(nián)1季度儲戶問(wèn)卷調查報告顯示，在各主要投資方式中，25.7%的居民(mín)偏好“基金、理(lǐ)财産品”，這個比例較去(qù)年(nián)4季度提高了3.2個百分(fēn)點，是居民(mín)的投資首選；居民(mín)另一主要投資方式爲“實業投資”（16.4%的居民(mín)傾向該種投資，是2009年(nián)以來(lái)的最高值）；“房(fáng)地産投資”意願繼續回落，較去(qù)年(nián)末和同期分(fēn)别降低了1.4和10個百分(fēn)點，在主要投資方式中列第三位。
鏈家地産分(fēn)析師(shī)馮聯聯認爲，2011年(nián)3季度時，我國(guó)居民(mín)房(fáng)地産投資意願排名第一，但(dàn)是從(cóng)2011年(nián)第四季度跌落至第二之後，在今年(nián)第一季度繼續降低至第三，主要預示着當前調控效果已經觸動了投資者對于後市預期的樂觀神經，長期來(lái)看(kàn)，投資者認爲“投資房(fáng)地産不值得(de)”比房(fáng)價下降本身(shēn)更能促進市場的良性發展。
未來(lái)3個月内有購(gòu)房(fáng)意願的居民(mín)占14.1%，與上季基本持平，是1999年(nián)調查以來(lái)的同期最低值。在不同收入水平的居民(mín)中，高收入居民(mín)（家庭月收入5萬元以上）投資房(fáng)地産意願最低，僅爲13.7%。特大(dà)城(chéng)市（北京市、上海市）居民(mín)的房(fáng)地産投資意願甚至低于2009年(nián)初的最低水平，僅爲9.4%。
CRIC研究中心認爲，近兩年(nián)以來(lái)直接動用行政力量的政策調控已經令市場深刻體(tǐ)會到了政府控制房(fáng)價的決心，房(fáng)價隻漲不跌的信心被擊潰。至于未來(lái)，保障房(fáng)體(tǐ)系建設的推進以及房(fáng)産稅的逐漸加入将徹底改變我國(guó)房(fáng)地産市場的投資格局，前者将對商品房(fáng)市場需求形成巨大(dà)的分(fēn)流效果，尤其中低端市場供求關系将逐步逆轉，而後者一旦成熟并在重點城(chéng)市範圍内廣泛推行，則将全面打壓包括高檔房(fáng)在内所有産品的投資空間，尤其在調控常态化、市場單邊向上趨勢難現的背景下，過去(qù)十年(nián)裡(lǐ)幾乎呈現無風(fēng)險盈利的房(fáng)産投資模式可(kě)能将被終結。
地價降幅擴大(dà)可(kě)期
國(guó)土(tǔ)資源部于2月15日(rì)發布了《關于做好2012年(nián)房(fáng)地産用地管理(lǐ)和調控重點工(gōng)作(zuò)的通知》（下稱《通知》），其中要求，2012年(nián)住房(fáng)用地供應計(jì)劃量應不低于10.77萬公頃，較2011年(nián)13.59萬公頃及2010年(nián)15.31萬公頃的實際供應水平顯著降低。在經曆連續兩年(nián)“加大(dà)供應”後，今年(nián)轉向“縮減供應”，計(jì)劃供地水平基本回落至2009年(nián)實際供應水平。
根據中原監測，13個重點城(chéng)市居住用地平均流标率，自(zì)2011年(nián)四季度起出現明顯攀升。除深圳外，其餘城(chéng)市流标率均處于曆史高位，其中上海、廣州、成都(dōu)、長春、杭州甚至達到2008年(nián)以來(lái)的曆史最高位。受此影(yǐng)響，2011年(nián)13個重點城(chéng)市居住用地成交量同比下降約32%，而2012年(nián)1—2月成交量依然呈現下滑趨勢。随着流标問(wèn)題日(rì)益突顯，《通知》要求，今年(nián)流标、流拍(pāi)情況需通過土(tǔ)地市場動态監測與監管系統及時在線上報。
2011年(nián)調控以來(lái)，13個重點城(chéng)市（北京、上海、廣州、深圳、天津、重慶、成都(dōu)、南(nán)京、杭州、蘇州、武漢、長春、長沙）的平均地價總體(tǐ)呈現下行趨勢，全年(nián)平均地價同比下降11%，其中北京、上海、廣州、南(nán)京、杭州5個城(chéng)市同比降幅均超過兩成。然而，平均地價下降的主要原因是郊區低價土(tǔ)地成交比重擴大(dà)。2012年(nián)以來(lái)，土(tǔ)地實質性降價的現象開始顯著增加，2月份成交土(tǔ)地中有69%出現實質性降價，上月該比例爲37％。價格的降幅保持在2成以内。
房(fáng)企土(tǔ)地消化周期延長
近期更多土(tǔ)地出現價格松動，顯示出當前市場環境下，盡管土(tǔ)地供應下降，但(dàn)需求的下滑更明顯。因此，唯有地價進一步下調，方能有效吸引開發商，促進土(tǔ)地成交。但(dàn)是，從(cóng)剛剛結束的兩會表态來(lái)看(kàn)，今年(nián)房(fáng)地産調控仍将持續，且力度不放(fàng)松，這使得(de)開發商對後市繼續看(kàn)淡，同時，由于市場低迷，土(tǔ)地消化周期不得(de)不延長，這也使得(de)開發商對土(tǔ)地市場的熱(rè)情急轉直下。
到2011年(nián)底，房(fáng)企的土(tǔ)儲消化周期普遍拉長，比如(rú)綠城(chéng)中國(guó)，其土(tǔ)儲消化周期由2010年(nián)底的13年(nián)躍升爲24年(nián)。2012年(nián)其土(tǔ)儲消化周期，仍保持24年(nián)的高位上。其他(tā)如(rú)世茂、招商、保利、碧桂園及榮盛發展等，2012年(nián)土(tǔ)地儲備的消化周期也已達到近幾年(nián)的高位。截至2012年(nián)2月底，56%的典型房(fáng)企土(tǔ)地儲備的消化周期都(dōu)在10年(nián)以上，尤以綠城(chéng)、世茂、招商、恒大(dà)等表現明顯。
中房(fáng)信分(fēn)析師(shī)孫田分(fēn)析稱，在諸多上市房(fáng)企的評價指标中，土(tǔ)地儲備消化周期指标變化劇(jù)烈，衆多房(fáng)企所需消化周期不斷增加，迄今已達近幾年(nián)的高位。
2009至2010年(nián)，房(fáng)企土(tǔ)地儲備的消化周期雖有所增加，但(dàn)基本處于緩慢(màn)增長階段。如(rú)萬科(kē)集團2009年(nián)底的土(tǔ)儲消化周期在3.7年(nián)左右；2010年(nián)底，部分(fēn)典型房(fáng)企土(tǔ)儲消化周期呈溫和增長，世茂房(fáng)地産、招商地産的消化周期增至14年(nián)，萬科(kē)也升爲4年(nián)。
據CRIC監測，緊随綠城(chéng)之後，土(tǔ)儲消化周期較長的企業爲世茂、招商、恒大(dà)，房(fáng)企消化周期均在11年(nián)左右。孫田指出，即使對恒大(dà)這類高周轉企業而言，目前1.37億平方米的土(tǔ)地儲備總量也壓力較大(dà)，2011年(nián)是恒大(dà)迄今銷售業績最好的一年(nián)，以月銷售102萬平方米計(jì)算，目前的土(tǔ)地儲備消化周期也達11年(nián)。
新開盤30日(rì)銷售率創新低
春節過後，四大(dà)一線城(chéng)市新房(fáng)成交量雖然呈現恢複性的大(dà)幅回升，但(dàn)30日(rì)銷售率數據卻顯示市場成交情況仍在繼續惡化。2月份，四大(dà)城(chéng)市平均銷售率僅爲12.1%，爲近半年(nián)來(lái)的最低值，較1月份的春節淡季期間還(hái)下滑了8個百分(fēn)點。
分(fēn)城(chéng)市看(kàn)，北京2月的新房(fáng)30日(rì)銷售率僅爲4.1%，甚至遠(yuǎn)不及1月春節的11.4%，爲一線城(chéng)市中表現最差。北京的新房(fáng)市場自(zì)今年(nián)1月份起已陷入極度冷(lěng)清的狀況，今年(nián)前兩個月的月均供應量不到去(qù)年(nián)月均的四分(fēn)之一，成交量（剔除保障房(fáng)）也僅約爲去(qù)年(nián)月均的四成。上海和深圳的銷售率也較1月份出現明顯下滑，2月份的30日(rì)銷售率均不到兩成。
從(cóng)各城(chéng)市住宅成交區域來(lái)看(kàn)，市郊樓盤的低價優勢逐步褪去(qù)，市區降幅明顯的中高端樓盤漸占上風(fēng)。
2月份标杆房(fáng)企在四大(dà)一線城(chéng)市的銷售率表現較1月明顯遜色。富力、保利和萬科(kē)30日(rì)銷售率均低于1月。其中富力的30日(rì)銷售率從(cóng)上月的30%下滑到本月的7%，1月份銷售率近六成的萬科(kē)在2月也不到三成。除萬科(kē)在廣州的“萬科(kē)府前花園”銷售率仍過四成外，過去(qù)數月内熱(rè)銷榜排名前列的保利、富力等标杆房(fáng)企的熱(rè)銷項目，2月份在熱(rè)銷榜中也均難再覓其蹤影(yǐng)。2011年(nián)7月時，保利的開盤30日(rì)銷售率高達89%，而2月份僅爲3%。
分(fēn)析人(rén)士指出，标杆房(fáng)企在一線城(chéng)市銷售率出現下滑的原因，主要在于，一是标杆房(fáng)企普遍推盤熱(rè)情開始減弱。本期，标杆房(fáng)企中僅萬科(kē)、富力和保利3家開發商在四大(dà)城(chéng)市有新增供應，且合計(jì)新增供應的樓盤僅有5個；而1月份四大(dà)城(chéng)市中則有8家标杆房(fáng)企推盤，且合計(jì)新增供應的樓盤數達到了25個。更重要的是，随着降價樓盤的不斷增多，标杆房(fáng)企新推樓盤的價格優勢已不再明顯。如(rú)位于深圳龍崗的“保利上城(chéng)花園”成交均價達16729元/平方米，已高于該區域均價13000—15000元/平方米。
房(fáng)價下跌成定局
國(guó)家統計(jì)局3月18日(rì)公布的2月份全國(guó)70個大(dà)中城(chéng)市住宅銷售價格變動情況顯示，新建商品住宅價格同比下降城(chéng)市達到27個，比1月份增加了12個；環比下降城(chéng)市有45個，上漲城(chéng)市爲4個。但(dàn)從(cóng)環比來(lái)看(kàn)，不僅價格下降城(chéng)市數目有所減少，跌幅也收窄至0.1%。不過價格跌幅的收窄，難以改寫房(fáng)價下跌的局面。
中原地産華北區域董事(shì)總經理(lǐ)李文傑分(fēn)析說(shuō)，目前房(fáng)價下行的趨勢并沒有改變，2月環比跌幅收窄是受到了春節因素影(yǐng)響。今年(nián)春節比較早，在1月底過完春節之後，到了2月份，之前元旦春節和元旦兩節積累的這些需求集中釋放(fàng)，交易量上升的比較快(kuài)，對價格跌幅收窄起到了一定作(zuò)用。
對全國(guó)今年(nián)接下來(lái)房(fáng)價的走勢，分(fēn)析人(rén)士一緻認爲還(hái)有跌幅空間，其中尤以一線城(chéng)市空間爲大(dà)。
摩根大(dà)通首席經濟學家朱海斌強調，樓市是2012年(nián)最大(dà)的内部風(fēng)險。本年(nián)度樓市調控政策放(fàng)松對的可(kě)能性較小，預計(jì)全年(nián)全國(guó)平均房(fáng)價下降5%到10%，部分(fēn)一線城(chéng)市可(kě)能會下降15%至20%。“如(rú)果商品房(fáng)新開工(gōng)面積一直持續下滑”，他(tā)補充，“那麽到2014或2015年(nián)，房(fáng)價可(kě)能會出現一個反彈。”
“一二線城(chéng)市中端、低端房(fáng)源成爲成交主體(tǐ)，拉動均價下行，但(dàn)三線城(chéng)市的房(fáng)價還(hái)處在穩中有升的狀态。”第一太平戴維斯中國(guó)董事(shì)長劉德揚稱。他(tā)預測，2012年(nián)一線城(chéng)市的房(fáng)價會有5%左右的降幅，二三線城(chéng)市房(fáng)價降幅則可(kě)能會加大(dà)到10%左右。
北京中原地産市場研究部張大(dà)偉認爲，國(guó)際上用來(lái)衡量一個區域房(fáng)産運行狀況良好的租售比一般界定爲1:300。按照(zhào)目前北京的情況，1:400應該是房(fáng)價回歸合理(lǐ)的上限，也就(jiù)是說(shuō)目前的房(fáng)價應該最少有10%-20%的下調空間。
對于房(fáng)價處于下降通道中，何時是購(gòu)房(fáng)的好時機(jī)，楊紅(hóng)旭認爲，從(cóng)現在開始，未來(lái)半年(nián)，包括二季度三季度，都(dōu)算是比較好的時機(jī)。
房(fáng)地産投資熱(rè)情終結 房(fáng)價下跌成定局
房(fáng)價過快(kuài)上漲被抑制，房(fáng)地産不再是全民(mín)投資的首選，房(fáng)貸在經曆了優惠取消、提高基準利率後，而今又恢複了針對性優惠
“限價、限購(gòu)”是本輪調控新祭出的有力措施，雖然在推出之初被指行政色彩濃重，但(dàn)卻是加速了房(fáng)地産調控盡早顯現。去(qù)年(nián)初，國(guó)務院要求各地方在2011年(nián)3月底公布限價目标，随後，北京、上海等地率先公布了控制目标。而今，各地方出台限價令即滿一周年(nián)，房(fáng)價過快(kuài)上漲的野馬被拉住，房(fáng)地産也不再是全民(mín)投資的首選對象，房(fáng)貸在經曆了優惠取消、提高基準利率後，爲确保剛性需求，而今房(fáng)貸利率又恢複針對性的優惠。
全民(mín)投資熱(rè)潮終結
一二線城(chéng)市嚴格執行的限購(gòu)、限貸，終結了房(fáng)地産作(zuò)爲居民(mín)投資首選的時代。
央行公布的2012年(nián)1季度儲戶問(wèn)卷調查報告顯示，在各主要投資方式中，25.7%的居民(mín)偏好“基金、理(lǐ)财産品”，這個比例較去(qù)年(nián)4季度提高了3.2個百分(fēn)點，是居民(mín)的投資首選；居民(mín)另一主要投資方式爲“實業投資”（16.4%的居民(mín)傾向該種投資，是2009年(nián)以來(lái)的最高值）；“房(fáng)地産投資”意願繼續回落，較去(qù)年(nián)末和同期分(fēn)别降低了1.4和10個百分(fēn)點，在主要投資方式中列第三位。
鏈家地産分(fēn)析師(shī)馮聯聯認爲，2011年(nián)3季度時，我國(guó)居民(mín)房(fáng)地産投資意願排名第一，但(dàn)是從(cóng)2011年(nián)第四季度跌落至第二之後，在今年(nián)第一季度繼續降低至第三，主要預示着當前調控效果已經觸動了投資者對于後市預期的樂觀神經，長期來(lái)看(kàn)，投資者認爲“投資房(fáng)地産不值得(de)”比房(fáng)價下降本身(shēn)更能促進市場的良性發展。
未來(lái)3個月内有購(gòu)房(fáng)意願的居民(mín)占14.1%，與上季基本持平，是1999年(nián)調查以來(lái)的同期最低值。在不同收入水平的居民(mín)中，高收入居民(mín)（家庭月收入5萬元以上）投資房(fáng)地産意願最低，僅爲13.7%。特大(dà)城(chéng)市（北京市、上海市）居民(mín)的房(fáng)地産投資意願甚至低于2009年(nián)初的最低水平，僅爲9.4%。
CRIC研究中心認爲，近兩年(nián)以來(lái)直接動用行政力量的政策調控已經令市場深刻體(tǐ)會到了政府控制房(fáng)價的決心，房(fáng)價隻漲不跌的信心被擊潰。至于未來(lái)，保障房(fáng)體(tǐ)系建設的推進以及房(fáng)産稅的逐漸加入将徹底改變我國(guó)房(fáng)地産市場的投資格局，前者将對商品房(fáng)市場需求形成巨大(dà)的分(fēn)流效果，尤其中低端市場供求關系将逐步逆轉，而後者一旦成熟并在重點城(chéng)市範圍内廣泛推行，則将全面打壓包括高檔房(fáng)在内所有産品的投資空間，尤其在調控常态化、市場單邊向上趨勢難現的背景下，過去(qù)十年(nián)裡(lǐ)幾乎呈現無風(fēng)險盈利的房(fáng)産投資模式可(kě)能将被終結。
地價降幅擴大(dà)可(kě)期
國(guó)土(tǔ)資源部于2月15日(rì)發布了《關于做好2012年(nián)房(fáng)地産用地管理(lǐ)和調控重點工(gōng)作(zuò)的通知》（下稱《通知》），其中要求，2012年(nián)住房(fáng)用地供應計(jì)劃量應不低于10.77萬公頃，較2011年(nián)13.59萬公頃及2010年(nián)15.31萬公頃的實際供應水平顯著降低。在經曆連續兩年(nián)“加大(dà)供應”後，今年(nián)轉向“縮減供應”，計(jì)劃供地水平基本回落至2009年(nián)實際供應水平。
根據中原監測，13個重點城(chéng)市居住用地平均流标率，自(zì)2011年(nián)四季度起出現明顯攀升。除深圳外，其餘城(chéng)市流标率均處于曆史高位，其中上海、廣州、成都(dōu)、長春、杭州甚至達到2008年(nián)以來(lái)的曆史最高位。受此影(yǐng)響，2011年(nián)13個重點城(chéng)市居住用地成交量同比下降約32%，而2012年(nián)1—2月成交量依然呈現下滑趨勢。随着流标問(wèn)題日(rì)益突顯，《通知》要求，今年(nián)流标、流拍(pāi)情況需通過土(tǔ)地市場動态監測與監管系統及時在線上報。
2011年(nián)調控以來(lái)，13個重點城(chéng)市（北京、上海、廣州、深圳、天津、重慶、成都(dōu)、南(nán)京、杭州、蘇州、武漢、長春、長沙）的平均地價總體(tǐ)呈現下行趨勢，全年(nián)平均地價同比下降11%，其中北京、上海、廣州、南(nán)京、杭州5個城(chéng)市同比降幅均超過兩成。然而，平均地價下降的主要原因是郊區低價土(tǔ)地成交比重擴大(dà)。2012年(nián)以來(lái)，土(tǔ)地實質性降價的現象開始顯著增加，2月份成交土(tǔ)地中有69%出現實質性降價，上月該比例爲37％。價格的降幅保持在2成以内。
房(fáng)企土(tǔ)地消化周期延長
近期更多土(tǔ)地出現價格松動，顯示出當前市場環境下，盡管土(tǔ)地供應下降，但(dàn)需求的下滑更明顯。因此，唯有地價進一步下調，方能有效吸引開發商，促進土(tǔ)地成交。但(dàn)是，從(cóng)剛剛結束的兩會表态來(lái)看(kàn)，今年(nián)房(fáng)地産調控仍将持續，且力度不放(fàng)松，這使得(de)開發商對後市繼續看(kàn)淡，同時，由于市場低迷，土(tǔ)地消化周期不得(de)不延長，這也使得(de)開發商對土(tǔ)地市場的熱(rè)情急轉直下。
到2011年(nián)底，房(fáng)企的土(tǔ)儲消化周期普遍拉長，比如(rú)綠城(chéng)中國(guó)，其土(tǔ)儲消化周期由2010年(nián)底的13年(nián)躍升爲24年(nián)。2012年(nián)其土(tǔ)儲消化周期，仍保持24年(nián)的高位上。其他(tā)如(rú)世茂、招商、保利、碧桂園及榮盛發展等，2012年(nián)土(tǔ)地儲備的消化周期也已達到近幾年(nián)的高位。截至2012年(nián)2月底，56%的典型房(fáng)企土(tǔ)地儲備的消化周期都(dōu)在10年(nián)以上，尤以綠城(chéng)、世茂、招商、恒大(dà)等表現明顯。
中房(fáng)信分(fēn)析師(shī)孫田分(fēn)析稱，在諸多上市房(fáng)企的評價指标中，土(tǔ)地儲備消化周期指标變化劇(jù)烈，衆多房(fáng)企所需消化周期不斷增加，迄今已達近幾年(nián)的高位。
2009至2010年(nián)，房(fáng)企土(tǔ)地儲備的消化周期雖有所增加，但(dàn)基本處于緩慢(màn)增長階段。如(rú)萬科(kē)集團2009年(nián)底的土(tǔ)儲消化周期在3.7年(nián)左右；2010年(nián)底，部分(fēn)典型房(fáng)企土(tǔ)儲消化周期呈溫和增長，世茂房(fáng)地産、招商地産的消化周期增至14年(nián)，萬科(kē)也升爲4年(nián)。
據CRIC監測，緊随綠城(chéng)之後，土(tǔ)儲消化周期較長的企業爲世茂、招商、恒大(dà)，房(fáng)企消化周期均在11年(nián)左右。孫田指出，即使對恒大(dà)這類高周轉企業而言，目前1.37億平方米的土(tǔ)地儲備總量也壓力較大(dà)，2011年(nián)是恒大(dà)迄今銷售業績最好的一年(nián)，以月銷售102萬平方米計(jì)算，目前的土(tǔ)地儲備消化周期也達11年(nián)。
新開盤30日(rì)銷售率創新低
春節過後，四大(dà)一線城(chéng)市新房(fáng)成交量雖然呈現恢複性的大(dà)幅回升，但(dàn)30日(rì)銷售率數據卻顯示市場成交情況仍在繼續惡化。2月份，四大(dà)城(chéng)市平均銷售率僅爲12.1%，爲近半年(nián)來(lái)的最低值，較1月份的春節淡季期間還(hái)下滑了8個百分(fēn)點。
分(fēn)城(chéng)市看(kàn)，北京2月的新房(fáng)30日(rì)銷售率僅爲4.1%，甚至遠(yuǎn)不及1月春節的11.4%，爲一線城(chéng)市中表現最差。北京的新房(fáng)市場自(zì)今年(nián)1月份起已陷入極度冷(lěng)清的狀況，今年(nián)前兩個月的月均供應量不到去(qù)年(nián)月均的四分(fēn)之一，成交量（剔除保障房(fáng)）也僅約爲去(qù)年(nián)月均的四成。上海和深圳的銷售率也較1月份出現明顯下滑，2月份的30日(rì)銷售率均不到兩成。
從(cóng)各城(chéng)市住宅成交區域來(lái)看(kàn)，市郊樓盤的低價優勢逐步褪去(qù)，市區降幅明顯的中高端樓盤漸占上風(fēng)。
2月份标杆房(fáng)企在四大(dà)一線城(chéng)市的銷售率表現較1月明顯遜色。富力、保利和萬科(kē)30日(rì)銷售率均低于1月。其中富力的30日(rì)銷售率從(cóng)上月的30%下滑到本月的7%，1月份銷售率近六成的萬科(kē)在2月也不到三成。除萬科(kē)在廣州的“萬科(kē)府前花園”銷售率仍過四成外，過去(qù)數月内熱(rè)銷榜排名前列的保利、富力等标杆房(fáng)企的熱(rè)銷項目，2月份在熱(rè)銷榜中也均難再覓其蹤影(yǐng)。2011年(nián)7月時，保利的開盤30日(rì)銷售率高達89%，而2月份僅爲3%。
分(fēn)析人(rén)士指出，标杆房(fáng)企在一線城(chéng)市銷售率出現下滑的原因，主要在于，一是标杆房(fáng)企普遍推盤熱(rè)情開始減弱。本期，标杆房(fáng)企中僅萬科(kē)、富力和保利3家開發商在四大(dà)城(chéng)市有新增供應，且合計(jì)新增供應的樓盤僅有5個；而1月份四大(dà)城(chéng)市中則有8家标杆房(fáng)企推盤，且合計(jì)新增供應的樓盤數達到了25個。更重要的是，随着降價樓盤的不斷增多，标杆房(fáng)企新推樓盤的價格優勢已不再明顯。如(rú)位于深圳龍崗的“保利上城(chéng)花園”成交均價達16729元/平方米，已高于該區域均價13000—15000元/平方米。
房(fáng)價下跌成定局
國(guó)家統計(jì)局3月18日(rì)公布的2月份全國(guó)70個大(dà)中城(chéng)市住宅銷售價格變動情況顯示，新建商品住宅價格同比下降城(chéng)市達到27個，比1月份增加了12個；環比下降城(chéng)市有45個，上漲城(chéng)市爲4個。但(dàn)從(cóng)環比來(lái)看(kàn)，不僅價格下降城(chéng)市數目有所減少，跌幅也收窄至0.1%。不過價格跌幅的收窄，難以改寫房(fáng)價下跌的局面。
中原地産華北區域董事(shì)總經理(lǐ)李文傑分(fēn)析說(shuō)，目前房(fáng)價下行的趨勢并沒有改變，2月環比跌幅收窄是受到了春節因素影(yǐng)響。今年(nián)春節比較早，在1月底過完春節之後，到了2月份，之前元旦春節和元旦兩節積累的這些需求集中釋放(fàng)，交易量上升的比較快(kuài)，對價格跌幅收窄起到了一定作(zuò)用。
對全國(guó)今年(nián)接下來(lái)房(fáng)價的走勢，分(fēn)析人(rén)士一緻認爲還(hái)有跌幅空間，其中尤以一線城(chéng)市空間爲大(dà)。
摩根大(dà)通首席經濟學家朱海斌強調，樓市是2012年(nián)最大(dà)的内部風(fēng)險。本年(nián)度樓市調控政策放(fàng)松對的可(kě)能性較小，預計(jì)全年(nián)全國(guó)平均房(fáng)價下降5%到10%，部分(fēn)一線城(chéng)市可(kě)能會下降15%至20%。“如(rú)果商品房(fáng)新開工(gōng)面積一直持續下滑”，他(tā)補充，“那麽到2014或2015年(nián)，房(fáng)價可(kě)能會出現一個反彈。”
“一二線城(chéng)市中端、低端房(fáng)源成爲成交主體(tǐ)，拉動均價下行，但(dàn)三線城(chéng)市的房(fáng)價還(hái)處在穩中有升的狀态。”第一太平戴維斯中國(guó)董事(shì)長劉德揚稱。他(tā)預測，2012年(nián)一線城(chéng)市的房(fáng)價會有5%左右的降幅，二三線城(chéng)市房(fáng)價降幅則可(kě)能會加大(dà)到10%左右。
北京中原地産市場研究部張大(dà)偉認爲，國(guó)際上用來(lái)衡量一個區域房(fáng)産運行狀況良好的租售比一般界定爲1:300。按照(zhào)目前北京的情況，1:400應該是房(fáng)價回歸合理(lǐ)的上限，也就(jiù)是說(shuō)目前的房(fáng)價應該最少有10%-20%的下調空間。
對于房(fáng)價處于下降通道中，何時是購(gòu)房(fáng)的好時機(jī)，楊紅(hóng)旭認爲，從(cóng)現在開始，未來(lái)半年(nián)，包括二季度三季度，都(dōu)算是比較好的時機(jī)。